预售商品房转让的条件及程序

孙萍　　　　东北财经大学硕士研究生


预售商品房能否转让,目前理论上存在较大分歧。认为预售商品房不能转让的理由是允许预售商品房的转让会引起市场混乱,对一个尚未完成的标的物进行转让，可能引起很多争议，处理起来很麻烦，不利于房地产的行业管理。尤其是我国房地产业还处于不成熟阶段，市场机制还没有完全建立起来，不宜允许转让预售商品房。认为预售商品房能够转让的理由是购买人通过签订预售合同、支付价款取得的对房屋所有权的期待权。只要期限届满，购买人就拥有了房屋的所有权。这决定了预售商品房可以转让。
我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。应视为允许预售商品房转让。允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。这一规定对于房地产开发商来说，一方面可以加速资金回笼，减轻借贷压力，另一方面也可以加快工程进度，缩短建设周期，使购买人尽快收回投资。同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权，而是对所有权的期待权。在所附期限届满前后，房屋的价格随市场行情变化很大。一般来讲，预售价格远低于现房价格。这种差额利润就是多数炒作者热衷于“炒楼花”的动机。因此，允许预售商品房的转让就势必会出现投机，这些投机活动一方面会损害真正购房者的利益；另一方面也会扰乱房地产市场，哄抬市场价格，致使大量资金流入个人腰包。因此,对待预售商品房的转让既要看到其有利的一面，也要看到其不利的一面，不能因噎废食，也不能放任自流，应当通过健全的法律制度和行政管理对其实施监督。
一、 预售商品房转让的条件
我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”说明预售合同转让是有条件的。预售合同转让的条件如下：
１、依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让，例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第12条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让无效。”
2、转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是前一商品房预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有预售转让的主体资格。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应按商品房买卖关系处理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售的商品房提前转让，转移跌价风险；新预购人自愿承担跌价风险，冒着风险提前买受，然后再次转让，这种转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的机会。
4、商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从商品房的预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果商品房预售合同对转让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中，商品房预售合同约定必须付清前二次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方可转让。第二，商品房预售合同未约定转让条件，合同履行中，预购方提出转让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合同，牟取非法利益。又可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第三，预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再行转让，不必征得预售人的同意，但事后应及时通知预售人知道，使其正确履行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同情况。
5、预售的商品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同。因为转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人(转让人)更名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
二、预售商品房转让的程序
预售人、转让人和新预购人持经登记备案的原商品房预售合同和转让双方新签订的预售转让合同及预售方或银行出具的已付足约定的预购款的证明文书，到标的物所在地房产管理部门办理转让合同登记备案手续，对符合转让条件的，房地产管理部门可予以转让登记。同时办理原预售合同的更名手续，明确预售方向受让人履行原预售合同的标的物。若需再次转让者，仍按上述手续办理。经过最后转让登记的受让人，为预售后竣工的商品房产权人。


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国家工商行政管理总局


关于进一步开展“限塑”整治工作的通知

工商市字[2009]41号


各省、自治区、直辖市及计划单列市工商行政管理局:

　　按照《国务院办公厅关于限制生产销售使用塑料购物袋的通知》（国办发〔2007〕72号）的有关精神，各级工商行政管理部门按照国家工商总局《关于贯彻落实<国务院办公厅关于限制生产销售使用塑料购物袋的通知>的通知》（工商市字〔2008〕42号）要求，“限塑”整治工作已全面展开并取得阶段性成效。但一些地方“限塑”工作仍存在一些薄弱环节，尤其是城乡集贸市场和农村市场还存在着销售使用超薄塑料袋和无偿提供塑料购物袋的现象。为进一步落实“限塑”工作各项措施，深入开展“限塑”整治工作，加强商品零售场所销售、使用塑料购物袋的监督检查工作，现就有关事项通知如下：

　　一、开展宣传教育工作，增强环保意识

　　“限塑”整治工作对遏制“白色污染”，节约资源，保护环境起到重要作用，是实现可持续发展和落实科学发展观的重要体现。各级工商行政管理部门要根据《商品零售场所塑料购物袋有偿使用管理办法》（商务部、发展改革委、工商总局2008年第8号令）、《商务部办公厅、国家发展改革委办公厅、工商总局办公厅关于<商品零售场所塑料购物袋有偿使用管理办法>有关问题的处理意见》（商改字〔2008〕41号）的有关规定，采取有力措施，将“限塑”工作的各项要求落到实处，要会同有关部门加大宣传力度，引导群众树立节能减排、环保消费、绿色消费等理念。采取悬挂条幅、出动宣传车、发布电视公告、张贴通告、发放宣传资料、举办座谈会等多种形式开展“限塑”宣传工作，引导、督促经营者和消费者自觉遵守国家有关规定，营造“人人参与环保、人人爱护环境”的良好社会氛围。引导市场销售绿色、环保、能重复使用的购物袋，鼓励在市场内设立塑料购物袋经营摊位，实行塑料购物袋统一采购、销售。

　　二、以超市、小商品交易市场、集贸市场为重点，开展专项执法检查

　　各级工商行政管理机关要于“五一”国际劳动节前，对超市、商场、集贸市场等商品零售场所销售、使用塑料购物袋情况开展专项检查工作。重点查处以下行为：

　　（一）塑料购物袋销售企业无合法的经营资格；

　　（二）提供、销售不符合国家相关标准的塑料购物袋；

　　（三）向非法设立的塑料购物袋生产厂家、批发商或进口商采购塑料购物袋；

　　（四）未在销售凭证上单独标明消费者购买塑料购物袋的数量、单价和款项；

　　（五）不标明价格或不按规定的内容方式标明价格销售塑料购物袋的行为。

　　三、以农村市场为重点，推动“限塑”工作的深入开展

　　加大对农村市场的检查力度，积极营造合法使用塑料购物袋，共同保护环境的市场氛围。强化集贸市场开办者和经营者的责任，对市场内出现不标明价格或不按规定的内容方式标明价格销售塑料购物袋、向消费者无偿或变相无偿提供塑料购物袋等行为，依据《产品质量法》、《商品零售场所塑料购物袋有偿使用管理办法》等有关法律、法规的规定予以处罚。充分发挥12315申诉举报网络的作用，及时处理有关塑料购物袋的申诉举报，对违法经营行为的举报立即进行核查，对农村商品零售场所违法违规销售、使用不合格塑料购物袋等行为坚决依法查处，加大对大要案件的查处力度，并及时曝光典型案例。

　　四、加大市场巡查力度，构建长效监管机制

　　要不断完善超市、商场、小商品交易市场及集贸市场提供、销售使用塑料购物袋情况的日常巡查监管制度。对经营塑料购物袋行为的监管工作纳入日常化、规范化管理之中，把“限塑”整治工作作为长期性工作来抓，强化日常监管，逐步构建塑料购物袋生产、销售、使用长效监管机制。加强对有关行业协会的指导，支持在会员中开展自我约束、自我规范的活动，加强行业自律。

　　为掌握“限塑”工作开展情况，加强监督检查，国家工商总局将于5月组织对各地“限塑”工作进行专项检查。各省级工商行政管理部门请于4月30日之前将开展此项工作的情况总结、报表（见附件）报送国家工商总局市场规范管司市场信用分类监管处。

　　联 系 人：李丽慧；

　　联系电话：010-88650629，010-68028481（传真）；

　　电子邮箱：scszsc@saic.gov.cn。

　　附件：“限塑”工作情况统计表

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家工商行政管理总局

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年三月二日

　　附件：“限塑”工作情况统计表

　　单位：　　　　　　（省、区、市）工商局市场处（盖章）

　　项目　　　　　　　　　　　　单位

　　出动执法人员　　　　　　　　人次

　　检查商品零售场所　　　　　　个

　　检查经营户　　　　　　　　　户

　　查处不合格塑料袋　　　　　　万个

　　查处生产“黑窝点”情况　　　 个

　查处无照经营　　　　　　　　　户

　　查处案件数　　　　　　　　　个

　　罚没金额　　　　　　　　　　万元

　　备注　　　　　　　　　　　查获的典型案例，请将案件处罚　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　决定书复印件另行附上
负责人：　　　填报人：　　　填报时间：