无证二手房（期房）买卖之法律风险与控制

作者：陈召利 主页：www.law-god.com

虽然房屋在未取得两证（房屋所有权证和国有土地使用证）前进行交易危险重重，但是高风险往往伴随着高收益，于是诸多购房者往往难以抵制低房价的巨大诱惑，心存侥幸，铤而走险。当然，一帆风顺，获得高收益者不乏其人，然而更多的是高风险的受害者，钱财两空。风险无处不在，只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险，才有可能事前预防至少是有所准备。
一、 无证二手房买卖之法律风险
（一） 二手房买卖合同无效之风险
卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效，也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定，只是规范房屋权属不能发生变更，但是对合同效力没有影响。其实，我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论，而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。反面言之，无处分权的人处分他人财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权，则合同无效。所谓处分权，是所有权的一项权能，对于二手房买卖来说，卖房人只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋（授权处分行为不予考虑），因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，二手房买卖合同的效力待定，如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。
（二） 房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定
现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。
（三） 房屋质量难以保证
现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
（四） “一房二卖”不可不防
无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。
当然，这里只是列举了主要可能发生的法律风险，还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。
二、无证二手房买卖之风险控制
在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后，接下来必须考虑如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能发生的各类风险。
实践中主要采取以下两种做法：
做法一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。
做法二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。
本律师认为，上述两种做法各有利弊，但均存在一个致命的缺陷，就是在二手房买卖合同尚未生效前，全部房款或者部分房款如何支付？因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋，基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项，通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效，购房者一旦支付房款，其合法权益如何保障？结合长期的工作实践，本律师认为上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法，应主要根据购房者的个人意愿来决定：
如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈，则应当签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同，在二手房买卖合同生效前，将约定的房款以借款的方式支付。
如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈，也就是说购房者认为可以购买该房屋，也可以购买其他房屋，而更注重权益的保障，则应当签订二手房买卖预合同，并约定高额的定金，当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。
当然，无论采取上述哪一种做法，务必确保借款合同和二手房买卖（预）合同的有效衔接，如合同效力，定金的约定，款项的性质转换，违约责任等等。总的来说，无两证的二手房买卖存在极高的风险，建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房，因相关操作较为复杂，建议尽可能寻求专业法律人士帮助，以最大程度地降低法律风险，保障自己的合法权益。
依人权准则治国与新国家哲学——国际人权公约与中国宪法修改

2001年2月13日 16:20 杜钢建
　　中国政府先後签署国际人权两个公约，特别是《公民权利和政治权利国际公约》，引起了国内外的普遍关注。一些人认为这是件不容易的事，一些人认为这不过是种外交姿态，还有些人认为事起突然，一时还难明真相。静心思之，觉得此事应认真对待。
　　中国在转型过程中发生的许多事，当时或许是权宜之计，但将历史进程统贯起来看，却往往可见其逻辑必然和历史延伸。回想改革开放初期乃至80年代，官方和学界说及“人权”无不谈虎色变。90年代以前“人权”被作为“资产阶级毒草”中最具敏感性的标识。90年代以前学界的几次人权理论讨论会实际是对“人权”的批判。人权虚无主义实际成为垄断性国家哲学。这种情况到可以讲人权，再到承认人权的普遍性，消磨了“文革”以後的二十年的光阴。在此期间，敢於直言陈说真理的人们，不知有多少为之付出过沉重的代价。
　　1992年中国政府发表《人权白皮书》时我曾讲过从此人权虚无主义在理论上造成的障碍将被突破，学术界理直气壮地研究和宣讲人权的日子将会到来。当时有的朋友认为过於乐观。然而经过几年的努力，如今在大学讲台和各种场合正面讲解人权已不需要勇气。
　　在经过学术界“水治”“刀治”的法治（法制）之争、人权阶级性与人权普遍性之争、西方人权观与东方人权观之争、专政与宪政之争後，“法治国家”理论和普遍人权理论已然成为新国家哲学的重要组成部分。
　　无论实践中的问题如何，至少从理论观念上讲签署人权两公约意味着从人权虚无主义到人权主义的转变。正如人的行为方式的变化是从思维变化的方式开始的，国家行为的变化是从国家哲学的变化开始的。
　　中国的改革开放走到今天，旧的国家意识形态正在发生深刻变革，新的国家哲学正在逐步形成。接受国际人权准则便是新国家哲学基础的奠基仪式。无论从理论转向实际的道路还有多远，一旦新国家哲学的基础奠定以後，政治体制的改革和国家形态的变革就会加速到来。
　　国际人权两公约精神冲击力还远未被人们所认识，它终将冲决违逆人心的旧国家哲学。旧国家哲学的基石是反普遍人权论和人治论。一旦普遍人权论和法治国家论成为治国方略的指导思想，中国人民将同其他民主国家人民一样迎来尊重人权、宽容异议的时代。国际人权公约中的人权主义、宽容主义、宪政主义、抵抗主义的精神将同中国传统文化中的儒学真精神相结合，为新国家哲学的创立开辟道路。
　　特别是《公民权利和政治权利国际公约》所包含的国家哲学基石是不能忽视的。
　　它表明依法治国的核心是依人权准则治国。国家权力和法律权力只有在符合人权准则时才具有合法性和权威性。依法治国必须是依良法治国。从中国先秦时期和西方古希腊时期开始，人们就已经公认法治是良法的治理。经过长期的探索，人们终於认识到衡量法律善恶的根本准则是人权保障。人权在理念上和逻辑上先於国家权力和法律权力而存在。在公民与国家的公共契约中已明确写明人权高於国家权力和法律权力。即便国家处於紧急状态，基本人权也不容取消。政府及其官员由公民纳税供养，因此政府和执政党需根据国民的意愿来选择，而且这种选择必须是定期的。
　　根据人权是公约，选举制度、代表制度、政党制度、司法制度和行政制度都需进行制度创新。人权体系的不可分割性决定了国家体系的不可分割性。从人权保障原则出发的改革将是整个国家体系的创新。
　　签署人权两公约不仅是对旧国家哲学的挑战，而且也将是对旧国家实践的挑战。
　　尊重人权依法治国要求对宪法和法律中不符合国际人权准则的条款进行修正。不管在批准签约时会对两公约有多少保留，但国际人权公约的基本精神终将要在宪法中得到体现。现行中国宪法离国际人权公约的差距人所共知。比如国际人权公约所规定的思想自由在中国宪法中没有规定，不仅没有规定，而且在序言和正文中多处否定思想自由。比如虽允信仰自由但却要求全体国民信仰某个党派的唯物主义信仰。
　　看看马克思当年对普鲁士宪法中逻辑矛盾的尖锐批评，号称马克思信徒的人们怎么可以公然重蹈马克思敌人的覆辙。
　　人权公约对国家制度的挑战还表现在结社自由上。中国宪法虽然写入了结社自由，但宪法的序言和正文对此都有矛盾的表述，而国家制度实践更不允许新政党的合法产生。在罢工自由、示威游行自由、出版自由、言论自由、新闻自由、迁徙自由等方面也都存在面临国际人权公约挑战，修正宪法和法律的问题。
　　当然，国家制度的创新会有一个过程，但从现在开始至少应有承兑诺言的意思表示。加入人权公约不仅要接受国际人权组织的监督，而且要在制度层面上建立人权诉讼的保障机制。至今中国宪法还没有进入诉讼程序，还没有成为法官判案的直接依据。在世界各国普遍存在的违宪司法审查制度，在中国还没有建立。加入国际人权公约後建立这一制度的步骤应该加快。
　　普遍人权论为国家体系和国家制度的创新提供了基本价值和发展方向。法治国家论则为国家体系和国家制度的创新提供了形式框架和具体路径。
　　要真正使普遍人权观念深入人心还需要大力开发长期以来被扼杀的中国传统文化中的儒家仁爱思想。国际人权公约中的许多重要的观念和范畴是与中国儒家仁学思想相一致的。国际人权理念的普及将同儒家仁学精神的光复同时并进，以重构新时代的中国文化。
　　对中国来说，加入国际人权公约和接受国际组织监督是需要勇气和胆识的。然而，真正执行国际人权公约，认真修改宪法和法律中不符合国际人权准则的内容，更需要坚定的决心和毅力。人权两公约同其他国际公约的法律地位有着重要的区别。
　　两公约应当视为国际宪法的构成部分。在全球一体化时代，国际宪法应当在法律体系上高於国家宪法和法律。特别对於中国来说，由於近几十年对人权的漠视，在政治生活和立法活动中缺乏人权理念，更需要依照两公约全面修改宪法和法律。
　　根据国际人权公约修改宪法就不可避免地要调整宪法的指导思想。现行宪法序言和总纲中规定的一些指导思想和原则已明显地不再符合现时代的发展要求。中国已经全面步入现代化建设时代，实现民主政治和宪政法治已是历史的必然。宪法中规定的“四项基本原则”等指导思想和原则作为某个党派对其成员的要求是一回事，但将其作为全体公民必须遵循的行动准则和国家活动原则则不符合国际人权公约精神。修改宪法必须将尊重和保障人权作为宪法的指导性原则，作为旧时代产物的政治意识形态术语应当从宪法中去除。现行宪法从文字到内容都不合时代精神，有些原则和文字表述甚至与文革时期的1975年宪法相近，改革开放以来的许多思想和制度创新没有在宪法中得到体现。宪法的指导思想应当是普遍人权论和法治国家论为基础内容的新国家哲学，应当全面体现保障人权的新时代精神。