财政部关于开展《会计法》执行情况检查的通知(已失效)

作者:法律资料网 时间:2024-06-24 02:44:49   浏览:9686   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

财政部关于开展《会计法》执行情况检查的通知(已失效)

财政部


财政部关于开展《会计法》执行情况检查的通知
财政部
财会(2001)18号




各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局,党中
央有关部门,国务院各部门、直属机构,中国人民解放军总后勤部,中国人民武装警
察部队后勤部:
为贯彻国务院贯彻实施《会计法》电视电话会议关于组织开展《会计法》执行情况检查的精神,切实整顿财经和会计秩序,督促各地区、各部门、各单位认真执行《会计法》,我部决定于2001年3月至9月组织开展一次《会计法》执行情况检查。有关事项通知如下:
一、重视检查工作,加强组织领导
《会计法》是规范会计行为、生成会计信息的最高准则,在我国市场经济中起基础性作用。认真贯彻实施《会计法》,依法开展会计工作,对于优化资源配置、加强经营管理、改善宏观调控、规范经济秩序,都有重要作用。加强指导和监督检查,是贯彻实施《会计法》的重要保证。各地区、各部门要从依法治国的高度,重视并组织好《会计法》执行情况检查,督促各单位整顿会计秩序、提高会计信息质量,查处会计工作中的违法违规行为,同时,要把检查工作与整顿财经秩序、完善政府会计监督机制结合起来,促进本地区、本部门财经秩序的根本好转和政府会计监督机制的不断完善。
各地区、各部门应当切实加强对检查工作的组织领导。各地区的检查工作在当地人民政府的领导下,由财政部门负责组织实施;中央各部门及其所属单位的检查工作由财政部会同有关部门组织实施。解放军和武警部队《会计法》执行情况检查工作,由中国人民解放军总后勤部、中国人民武装警察部队后勤部根据本通知精神另行部署。各地区、各部门可以根据需要成立《会计法》执行情况检查领导小组,并给予必要的人员和经费保证。
二、检查的时间、步骤和内容
《会计法》执行情况检查从2001年3月开始,至9月底结束。检查工作分为单位自查、重点检查、巡查验收三个阶段。
(一)单位自查阶段的基本要求
在自查阶段,各单位要按照《会计法》和国家统一的会计制度的规定认真自查自纠,针对存在的问题和薄弱环节立即进行整改。在此基础上如实填报《会计法执行情况自查表》(表式附后)。地方各单位的《会计法执行情况自查表》由各级财政部门负责发放、汇总,中央各部门的《会计法执行情况自查表》,由财政部会同有关部门发放、汇总。
各地区、各部门应当按照《会计法执行情况自查表》表式印制并发放至各有关单位,并督促各单位认真检查、填报和整改。对各单位填报的“会计法执行情况自查表”,各地区、各部门要按照“会计法执行情况自查汇总表”(表式附后)认真汇总,除报送上一级检查工作组织部门外,还应建立档案,为以后开展常规性的监督检查积累资料。
单位自查工作原则上应在4月底之前结束。各地区、各部门可根据各自的实际情况,在不影响整个检查工作进度的前提下,确定本地区、本部门自查工作的开始和结束时间。
(二)重点检查阶段的基本要求
1.重点检查范围的确定
各地区、各部门应当在各单位普遍开展自查的基础上,选择部分行业或单位进行重点检查。财政部仍以会计信息质量抽查的形式选择一部分单位直接进行重点检查,检查方案和检查单位名单另文发布。各省、自治区、直辖市应当选择200~500个单位进行重点检查,计划单列市应当选择不少于100个单位进行重点检查。各部门可根据具体情况确定一定数量的单位进行重点检查。
各地区、各部门选择重点检查的范围,可从以下单位中确定:(1)会计基础工作薄弱、管理混乱的单位;(2)未实行年度财务会计报告注册会计师审计制度的国有企业;(3)注册会计师对财务会计报告出具保留意见审计报告的上市公司;(4)未执行财政性资金“收支两条线”管理的单位和部门;(5)规模较大的乡镇企业、私营企业、农村集体经济组织;(6)屡被举报有各类经济违法行为的单位;(7)各地区、各部门认为需要重点检查的其他单位。
各地区、各部门在选择重点检查单位时,应当主动与有关部门沟通情况,财政部历次会计信息质量抽查已检查过的单位以及本次已列入财政部重点检查名单的企业,各地区、各部门不再列入重点检查范围,以避免重复检查。
2.重点检查的内容
重点检查阶段的检查内容,除自查阶段的有关内容外,主要检查其2000年度执行《会计法》和国家统一的会计制度的情况(对于重点检查中发现的重大违法问题,可追溯至以前年度):
(1)是否依法设置会计账簿;
(2)是否存在账外设账和私设“小金库”的行为;
(3)是否根据实际发生的经济业务事项进行会计核算,填制会计凭证,登记会计账簿,编制财务会计报告;
(4)填制或者取得会计凭证、登记会计账簿是否符合规定,财务会计报告的内容、编制程序、签章要求、报送对象和报送期限是否符合规定,是否有伪造、变造会计凭证、会计账簿以及提供虚假财务会计报告的行为;
(5)公司、企业会计核算是否有违反《会计法》第二十五条、第二十六条规定的行为;
(6)是否按规定建立并实施内部会计监督制度和内部控制制度;
(7)是否按规定定期进行财产清查,会计账簿记录与会计凭证、会计报表、实物及款项的实有数额是否相符,会计账簿之间相对应的记录是否相符;
(8)在岗会计人员是否持有会计从业资格证书(会计证);
(9)会计机构负责人(会计主管人员)是否符合任职资格;
(10)法律、行政法规规定应当设置总会计师的单位是否按规定设置总会计师;
(11)单位负责人履行《会计法》所赋予职责的情况(包括是否有授意、指使、强令编造虚假会计资料行为);
(12)各地区、各部门认为需要重点检查的其他情况。
各地区、各部门在重点检查中,应当根据被检查单位会计工作的不同性质和特点,有所侧重,以突出检查重点。
3.重点检查的方式
重点检查采取由检查组进驻被检查单位进行实地检查的方式。各地区、各部门应当抽调一批政治素质好、业务水平过硬的人员组成检查组实施重点检查,必要时可以委托注册会计师及其事务所参加重点检查工作。具体的检查方法和检查程序,以及组织实施与协调工作,按照《财政部门实施会计监督办法》、《关于贯彻实施〈会计法〉加强会计监督的意见》的有关规定执行。检查组实施重点检查后,应当如实填报《会计法执行情况重点检查情况表》(另行下发)。
为了避免重复检查,各地区、各部门可以将本次检查与其他财经类专项检查结合起来。
4.重点检查的时间
重点检查从5月开始,8月底结束。
(三)巡查验收阶段的基本要求
在重点检查后期,财政部将会同有关部门共同组成巡查组,对各地区、各部门《会计法》执行情况检查的开展情况进行巡回检查和验收。巡回检查和验收的内容主要包括:
1.《会计法》执行情况检查的组织开展情况。包括:单位自查情况;重点检查的范围、内容以及对违法违规行为的处理情况。
2.重点检查中暴露的违法违规问题以及典型案例。
3.各地区、各部门针对本地区、本部门会计工作状况制定的整改措施。
各地区、各部门也可以根据需要组织巡查组对本地区、本部门《会计法》执行情况检查的落实情况进行巡查。
三、对违法违规会计行为处理的政策规定
对重点检查中查出的违法违规行为,除责令限期整改、调账、补税外,应当按照有关法律、行政法规和规章的规定给予行政处罚,对有关责任人员依法给予行政处分,构成犯罪的移交司法机关依法追究刑事责任。
(一)对查出的违法会计行为,有《会计法》第四十二条所列行为之一的,由县级以上人民政府财政部门责令限期改正,可以对单位并处三千元以上五万元以下的罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,可以处二千元以上二万元以下的罚款;属于国家工作人员的,还应当由其所在单位或者有关单位依法给予行政处分。
会计人员有《会计法》第四十二条所列行为之一,情节严重的,由县级以上人民政府财政部门吊销会计从业资格证书。
(二)有伪造、变造会计凭证、会计账簿或者编制虚假财务会计报告行为,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,由县级以上人民政府财政部门予以通报,可以对单位并处五千元以上十万元以下的罚款;对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,可以处三千元以上五万元以下的罚款;属于国家工作人员的,还应当由其所在单位或者有关单位依法给予撤职直至开除的行政处分;对其中的会计人员,并由县级以上人民政府财政部门吊销会计从业资格证书。
(三)有隐匿或者故意销毁依法应当保存的会计凭证、会计账簿、财务会计报告行为,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,由县级以上人民政府财政部门予以通报,可以对单位并处五千元以上十万元以下的罚款;对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,可以处三千元以上五万元以下的罚款;属于国家工作人员的,还应当由其所在单位或者有关单位依法给予撤职直至开除的行政处分;对其中的会计人员,并由县级以上人民政府财政部门吊销会计从业资格证书。
(四)有授意、指使、强令会计机构、会计人员及其他人员伪造、变造或者隐匿、故意销毁依法应当保存的会计凭证、会计账簿,编制虚假财务会计报告行为,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,可以处五千元以上五万元以下的罚款;属于国家工作人员的,还应当由其所在单位或者有关单位依法给予降级、撤职、开除的行政处分。
(五)财政部门对检查出的违反其他法律、法规的违法违规问题,应及时移交有关部门处理。
(六)对在单位自查和重点检查中发现的国有企业、国有资产占控股或主导地位的企业由于历史和政策因素造成的潜亏挂账、资产不实等问题导致的会计信息失真,企业应主动自查,并向财政部门报送有关情况。
四、其他有关问题
(一)大力做好宣传发动工作。各地区、各部门要认真做好《会计法》执行情况检查的思想发动和舆论宣传工作。通过各种新闻媒介广泛宣传开展《会计法》执行情况检查的重要性、必要性。采取多种形式,包括设立和公布举报电话和举报箱等,鼓励和发动群众积极参与。通过广泛宣传,提高单位负责人和广大会计人员遵守《会计法》、依法开展会计工作的自觉性。
(二)认真组织自查,保证自查质量。各地区、各部门要根据本通知的要求并结合本地区、本部门的实际情况制定、印发自查表格,督促、指导各单位对照检查;同时,按单位类型对自查情况进行抽查并对自查情况统计、汇总,根据自查情况有针对性地开展重点检查。对于自查工作不认真或弄虚作假的单位应列为重点检查单位。
(三)抓好重点检查。一是要选好选准重点检查单位,根据不同单位的具体情况和特点,有针对性地开展检查。二是要做好对重点检查组人员的培训。各地要结合《财政部门实施会计监督办法》的贯彻实施,加强对参与重点检查人员的培训,确保检查人员的政策水平和业务素质。三是注重检查工作实效,提高工作效率。防止走过场等形式主义。杜绝检查工作中的各种不廉洁行为。四是对依法处理的典型案例,要利用各种新闻媒体公开曝光,以震慑违法违规者,教育广大群众。
(四)及时上报检查工作进展情况。各地区、各部门要及时将检查工作的部署和进展情况,尤其是单位自查汇总情况和重点检查阶段的部署和进展情况报送我部。
1.自查阶段的工作情况及《会计法执行情况自查汇总表》应于5月20日之前报送我部。
2.重点检查阶段的有关情况,应于8月31日之前报送我部。报送重点检查阶段工作情况时,还应同时报送相应的软盘(有关软盘格式及具体要求,另行布置)。
3.检查工作结束后,各地区、各部门应当将书面工作总结及典型案例(不少于5个)于11月底之前报送我部。
(五)认真做好整改建制工作。各地区、各部门要针对检查中发现的违法违规问题,提出整改意见,督促有违法会计行为的单位健全制度、加强管理、堵塞漏洞;对带有普遍性、倾向性的问题和会计管理制度方面存在的漏洞,要深入调查研究,逐步从制度和机制上提出改进措施,实行标本兼治。
(六)积极探索,逐步完善政府会计监督机制。依法加强对各单位会计工作情况的监督,是《会计法》赋予财政部门的职责,各级财政部门要以此次检查工作为契机,结合贯彻《财政部门实施会计监督办法》,努力探索财政部门正常化会计监督的途径、方式和手段,不断完善会计监督机制,促进会计秩序不断规范和会计信息质量进一步提高。
联系人:财政部会计司综合处郜进兴、陈体勇
电 话:(010)68552522、68552524、68552890、68552892
传 真:(010)68552934
电子邮件可通过财政内部邮件系统发送。

附件一:

会计法执行情况自查表
填报单位(签章): 单位性质: 单位负责人(签章): 填报人(签章):
----------------------------------------------
|序 号| 项 目 | 自查情况 |
|---|-----------------------------|----------|
| 一 |会计基础工作情况 | |
|---|-----------------------------|----------|
| 1 |开设银行基本账户数量(个) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 2 |2000年取得的原始凭证中不合法凭证的数量(张) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 3 |2000年取得的原始凭证中不合法凭证的累计金额(元) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 4 |财产清查间隔时间(月) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 5 |是否按规定保管会计档案,有无损毁会计资料行为 | |
|---|-----------------------------|----------|
| 6 |制定单位内部控制制度和会计监督制度数量(件) | |
|---|-----------------------------|----------|

| 二 |会计机构及会计人员情况 | |
|---|-----------------------------|----------|
| 1 |单独设置会计机构(是或否) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 2 |在其他机构中单独设置会计人员(是或否) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 3 |委托代理记账机构代理记账(是或否) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 4 |会计、出纳岗位是否分设(是或否) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 5 |是否设有稽核岗位(是或否) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 6 |2000年末实际在岗会计人员数量(人) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 7 |2000年末无证(会计证)上岗会计人员数量(人) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 8 |2000年完成继续教育学时会计人员数量(人) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 9 |会计机构负责人是否具备任职资格(是或否) | |
|---|-----------------------------|----------|
|10 |是否设有总会计师(是或否) | |
|---|-----------------------------|----------|

| 三 |会计信息情况 | |
|---|-----------------------------|----------|
| 1 |是否存在虚列、多列资产的行为(注明金额和细项) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 2 |是否存在不列、少列资产的行为(注明金额和细项) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 3 |是否存在虚列、多列负债的行为(注明金额和细项) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 4 |是否存在不列、少列负债的行为(注明金额和细项) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 5 |是否存在虚列、多列所有者权益的行为(注明金额和细项) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 6 |是否存在不列、少列所有者权益的行为(注明金额和细项) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 7 |是否存在虚列或提前确认收入的行为(注明金额和细项) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 8 |是否存在隐瞒或推迟确认收入的行为(注明金额和细项) | |
|---|-----------------------------|----------|
| 9 |是否存在虚列、多列成本、费用的行为(注明金额和细项) | |
|---|-----------------------------|----------|

|10 |是否存在不列、少列成本、费用的行为(注明金额和细项) | |
|---|-----------------------------|----------|
|11 |是否存在随意调整利润的计算、分配方法的行为(注明金额) | |
|---|-----------------------------|----------|
|12 |是否存在编造虚假利润或隐瞒利润的行为(注明金额) | |
|---|-----------------------------|----------|
|13 |是否按规定披露或有事项等(披露了哪些事项) | |
|---|-----------------------------|----------|
|14 |是否存在财务会计报告编制依据不一致的行为 | |
|---|-----------------------------|----------|
| 四 |需要说明的其他情况 | |
|---|-----------------------------|----------|
| | | |
|---|-----------------------------|----------|
| | | |
|---|-----------------------------|----------|
| | | |
----------------------------------------------

附件二:

会计法执行情况自查汇总表
填报单位(签章):
---------------------------------------------------
|序 号| 项 目 | 数 量 |
|---|-----------------------------|---------------|
| |汇总单位数量 | |
| |-----------------------------|---------------|
| | 其中:行政机关 | |
| |-----------------------------|---------------|
| | 事业单位 | |
| |-----------------------------|---------------|
| | 社会团体 | |
| |-----------------------------|---------------|
| | 国有企业 | |
| |-----------------------------|---------------|
| | 城市集体企业 | |
| |-----------------------------|---------------|
| | 乡镇企业 | |
| |-----------------------------|---------------|
| | 股份有限公司 | |
| |-----------------------------|---------------|
| | 外商投资企业 | |
| |-----------------------------|---------------|
| | 农村合作经济组织 | |
| |-----------------------------|---------------|
| | 私营企业 | |
| |-----------------------------|---------------|
| | 个体工商户 | |
| |-----------------------------|---------------|
| | 其他 | |
|---|-----------------------------|---------------|

| 2 |单独设置会计机构的单位(个) | |
|---|-----------------------------|---------------|
| 3 |在其他机构中单独设置会计人员的单位(个) | |
|---|-----------------------------|---------------|
| 4 |实行代理记账的单位(个) | |
|---|-----------------------------|---------------|
| 5 |2000年末实际在岗会计人员数量(人) | |
|---|-----------------------------|---------------|
| 6 |2000年末无证(会计证)上岗会计人员数量(人) | |
|---|-----------------------------|---------------|
| 7 |2000年完成继续教育学时会计人员数量(人) | |
|---|-----------------------------|---------------|
| 8 |会计机构负责人不具备任职资格的单位(个) | |
|---|-----------------------------|---------------|
| 9 |应设置总会计师的单位数量(个) | |
|---|-----------------------------|---------------|
|10 |未按规定设置总会计师的单位数量(个) | |
|---|-----------------------------|---------------|
|11 |账外设账的单位数量(个) | |
|---|-----------------------------|---------------|
|12 |私设小金库的单位数量(个) | |
|---|-----------------------------|---------------|
|13 |未按规定保管会计档案的单位数量(个) | |
|---|-----------------------------|---------------|
|14 |未建立内部控制制度和内部会计监督制度的单位数量(个) | |
|---|-----------------------------|---------------|

|---|-----------------------------|---------------|
|序 号| 项 目 | 户 数 | 金 额 |
|---|-----------------------------|-------|-------|
| 1 |虚列、多列资产的单位数量及金额合计 | | |
|---|-----------------------------|-------|-------|
| 2 |不列、少列资产的单位数量及金额合计 | | |
|---|-----------------------------|-------|-------|
| 3 |虚列、多列负债的单位数量及金额合计 | | |
|---|-----------------------------|-------|-------|
| 4 |不列、少列负债的单位数量及金额合计 | | |
|---|-----------------------------|-------|-------|
| 5 |虚列、多列所有者权益的单位数量及金额合计 | | |
|---|-----------------------------|-------|-------|
| 6 |不列、少列所有者权益的单位数量及金额合计 | | |
|---|-----------------------------|-------|-------|

| 7 |虚列或提前确认收入的单位数量及金额合计 | | |
|---|-----------------------------|-------|-------|
| 8 |隐瞒或推迟确认收入的单位数量及金额合计 | | |
|---|-----------------------------|-------|-------|
| 9 |虚列、多列成本、费用的单位数量及金额合计 | | |
|---|-----------------------------|-------|-------|
|10 |不列、少列成本、费用的单位数量及金额合计 | | |
|---|-----------------------------|-------|-------|
|11 |随意调整利润的计算、分配方法的单位 | | |
|---|-----------------------------|-------|-------|
|12 |编造虚假利润的单位数量及金额合计 | | |
|---|-----------------------------|-------|-------|
|13 |隐瞒利润的单位数量及金额合计 | | |
---------------------------------------------------

附件三:有关报表的填报说明
1.单位性质。本表所指“单位性质”分为:国家机关、事业单位、社会团体、国有企业、城市集体企业、股份有限公司、外商投资企业、农村合作经济组织、私营企业、个体工商户、其他。
2.“开设银行基本账户数量”项目,反映单位在各商业银行开设的基本账户数量。
3.“2000年取得的原始凭证中不合法凭证的数量”和“2000年取得的原始凭证中不合法凭证的累计金额”项目,分别反映单位在2000年取得的原始凭证中,不符合《会计法》和国家统一会计制度要求的原始凭证的数量和累计金额。
4.“财产清查间隔时间”项目,反映单位上下两次财产清查的实际间隔时间(月数)。
5.“是否按规定保管会计档案,有无损毁会计资料行为”项目,反映单位会计档案的管理情况。如有未按《会计法》和国家统一的会计制度规定保管会计档案,或有损毁会计资料行为的,应详细填报有关情况。
6.“在其他机构中单独设置会计人员”项目,单位未单独设置会计机构而在其他机构中单独设置会计人员的,填“是”,其他情况的,填“否”。
7.“会计、出纳岗位是否分设”项目,反映单位会计、出纳岗位的设置情况,分设的填“是”,未分设的填“否”。
8.“是否设有稽核岗位”项目,反映单位稽核岗位的设置情况,按照国家统一的会计制度设置稽核岗位的单位,填“是”,未按规定设置的,填“否”。
9.“2000年完成继续教育学时会计人员数量”项目,反映单位所有会计人员中完成当地财政部门规定的继续教育学时的会计人员数量。
10.“会计机构负责人是否具备任职资格”项目,反映单位会计机构的负责人是否具备《会计法》规定的任职资格。
11.“是否存在虚列、多列资产的行为”项目,单位如存在此行为,应详细填列有关虚列、多列资产的项目、金额及原因。其他类似项目的填列要求与此相同。
12.“是否存在财务会计报告编制依据不一致的行为”项目,单位如存在此行为,应填列有几套财务会计报表及其分别的报送对象等有关情况。
13.“需要说明的其他情况”部分,除表中所填报有关情况外,单位在自查中发现的其他问题可逐项列出。


2001年2月26日
下载地址: 点击此处下载
租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场(中)
作者:仇少明律师 樊莹律师
单位:北京市隆安律师事务所上海分所
日期:2013年1月6日 星期日

摘要:笔者在上篇中,对房产租赁的基本问题进行了分析及阐述,包括如何考量租赁房产的概况、如何明确租赁房产的用途以及如何设计租赁期限。在本篇中,笔者将从公众所关注的房产实际交付、租金的设计与支付以及相关租赁费用等问题出发,结合实战经验,深刻剖析个中所存在的误区问题、陷阱问题、容易忽视的问题,本着“从战略上藐视、从战术上重视”的原则,与读者分享如何发现问题、解决问题之实务技巧及心得体会。
关键词:房产交付、租金支付、相关租赁费用

房产租赁过程中,当承租方缩小租赁范围并与出租方进入实战交锋环节后,较为关注的莫过于房产条件是怎样的?什么时候可以交给我使用?租金贵不贵,是年交、季交还是月交?有没有物业费、取暖费?等等系列实际性的问题。而这些问题待当事人一一确定后都将如实地列于租赁合同中。
据此,笔者将就其各方面所应注意的要点进行横剖纵切,力求满足众读者解决实务难题之要求,以“送人玫瑰、手留余香”。
第一,房产交付。
再好的房产,如果仅仅停留在“观看”阶段,那无异于“镜中花、水中月”。为了实现租赁房产的使用价值,租赁合同中有一条款即专为实现此目的而设——房产交付条款。
租赁房产交付,即租赁房产的转移占有,就是出租方在合同约定的时间内将符合交付条件的房产转移给承租方占有并使用,并按合同约定办理相关手续。据此,合同条款一般涉及如下方面:交付时间、交付条件、如何交付(包括通知方式、附随资料、钥匙交接、函件签署等)、未交付或未按约定交付时的责任承担。
1. 交付时间。
我们常见的对于交付时间的约定,一般是要求出租方于“某年某月某日前”交房,或者于“本合同签订后某日/某个工作日内”交房。看这一条款,大家都明白,论单纯的数字型交付时间一般不会引起什么争议,因为在合同上白纸黑字填写的“年”、“月”、“日”非常清晰明了,真正引起争议的是租赁房产应具备怎样的交付条件。由此可知,交付时间不是孤立去理解,而是与交付条件密不可分,二者须结合分析思考。
而针对非单纯性的数字型交付时间,即交付时间是以描述性语言或混合数字与描述性语言进行约定时,承租方务必小心个中误区,以防掉入出租方所设计的陷阱。结合笔者的实战经验,该等陷阱具体可分为以下三种类型:
(1) 欲擒故纵型。此为兵法第十六计,是指故意先放开对方,使其放松戒备,充分暴露,然后再将其擒获。结合房屋租赁合同,一般是当房产无法满足承租方所期望的全部条件时,或交付时间较仓促而承租方处于犹豫不决时,出租方同意以满足承租方所关注的或所要求的标准作为交付时间来进行约定,表面看是承租方获得了优厚的条件,而实际上却是出租方获得了胜利。
请看:“出租方应于2012年1月10日前向承租方交付符合合同约定条件的完整房产。若出租方不能于2012年2月10日前交房,则自2月11日起,免租期及租期相应顺延;若至2012年3月10日时出租方不能交房,则自3月11日起,应向承租方支付500元/日作为违约金;若至2012年4月10日时出租方仍不能交房的,承租方有权选择解除本合同”。
对于以上约定,承租方也许认为对己有利,又是顺延免租期和租期,又是有违约金可拿,又是享有解约权,但是不要忘了,这些看似很美的利益是被划分为不同时间段来派发的,而且关键是交房时间被拉得过长,造成承租方须负担的时间成本和可控成本扩大,不利于承租方的后期放手和对市场变化的应对。
(2) 声东击西型。该语意指造出要攻打东边之声势,实际却攻打西边,使对方产生错觉从而出奇制胜。一些出租方在租赁合同中,表面上约定一个具体的交付日期(并尽量引起承租方的关注,比如采取加黑加粗的形式),同时在合同的其他条款中进行其他约定,导致该日期具有极大的可波动性,且最终决定权掌握在出租方手中,一旦未按最初的日期交房,出租方仍有回旋余地而非如承租方所想象的直接承担违约责任。
请看:在合同前半部分的交付条款中约定“出租方应于2012年12月31日前向承租方交付符合合同约定条件的完整房产”;在合同中间部分的出租方义务条款中约定“如进场时间发生变动,出租方须提前十天发函通知承租方新的交付日期,交付日期以出租方最终发函所列时间为准”;在合同后半部分的违约责任条款中约定“若出租方未按其发函所列时间向承租方交付房产,且承租方解除本合同的,出租方同意按合同约定的首年租金的30%向承租方支付解约违约金”。
以上约定,出租方首先在合同条款排列位置上倾注了心思,没有将对交付时间有可能发生变动的条款与数字型条款直接放在一起,赋予了出租方绝对的控制权,并在违约责任的设计上下了功夫,若“首年租金”是抽成计租,在房产尚未交付从而无法开业的情况下,哪里来的“成”可“抽”,此时“首年租金”该如何计算?且其明确约定这是“解约违约金”,而非“迟延履行违约金”,在未满足“解约”的前提下,承租方不能直接适用该条款要求出租方支付迟延履行违约金。
(3) 偷梁换柱型。此系兵法第二十五计,指用偷换之法,暗中改换事物的本质和内容,以达蒙混之目的。有些出租方在合同中采取前后矛盾、逻辑混乱、模糊描述等方法对交付时间进行约定,导致发生争议时承租方无法直接适用相关条款。
请看:“出租方应于本合同签订后30日内将符合合同约定条件的房产交付于承租方;如出租方开业时间延期,则交付时间相应顺延”。此处“出租方开业”具体是指什么开业?开业时间是什么时候?诸多不明点实际是给房产交付增加了不必要的难度。又如“出租方应于房产完全竣工后30日内交付房产”,在未对房产竣工时间做出严格性具体性的最终期限限制时,该约定只会让房产何时实际竣工尚未明确的大环境下的承租方“金樽空对月”,“唯有泪千行”。
结合以上种种情形,笔者在此诚恳建议在对交付时间进行约定时,注意:
(1) 首选单纯的数字型交付时间,简单明了,对于何时交房一目了然,无须推敲。但对于日期本身而言,承租方也要考虑合理性和实际可操作性,期限不宜约定过远或过于紧凑。
(2) 涉及语言描述且夹杂诸多前置条件或后续限制的交付时间,尽量采用通俗易懂的言词,通篇细读,分析该等条件或限制是否合理可行,在逻辑上做到清晰,在语言上无歧义,防止出现前后约定不一或对承租方弊大于利的约定。
(3) 若出租方实在强势,而承租方对租赁房产又难以割舍时,在交付时间条款不占优势的情况下,建议承租方不要轻易放弃针对出租方延期交房的违约责任的约定,以及可用于谈判互换的其他商业类条件,以期做到双方权益设计及维护的相对平衡。
2. 交付条件。
笔者曾遇到有些客户对租赁房产的交付条件不以为然,认为交付条件有什么难的,不就是到现场看看有什么设备,电水空调等能源能不能使用而已,属于事实问题,并非法律问题,没有什么风险的。
但如果是企业承租方进行非办公类租赁时,比如租赁房产用于开餐厅、设酒吧,是否应就交付条件进行特殊性详细性约定呢?针对并非属于办公楼类型或一般居住类型的房产租赁,当用于商业经营时,笔者建议对如下方面进行关注(如因内容繁杂而不在合同正文中约定,也可以附件或补充协议的形式加以表述):
(1) 楼板承重。承租方应要求出租方提供楼板承重的具体数据及楼层结构图,以提前考虑在使用时是否要进行楼板加固改造,若需进行,则楼板加固设计与施工由谁负责及费用如何承担应详细约定。
(2) 供电及配电系统。承租方应根据实际使用需求判断要使用的是动力电还是照明电,电缆规格如何,电缆如何敷设,开关如何安装,由此所涉施工费用由谁承担,出租方应何时正式送电。建议明确约定出租方未满足该等条件从而导致承租方无法及时进场施工或按时开业时应承担的违约责任。
(3) 供水。如对此有特殊要求时,建议特别详细约定。比如进水管的直径与材质、供水出水的水压、日供水的指标;无法满足时该如何解决。例如约定,“供水压力不足【】Mpa时,出租方同意无偿提供面积为【】平米的临近承租方租赁房产的区域并加装二次加压水箱,以方便重新接水管,承租方可自行施工,但由此产生的所有费用由出租方承担”。
(4) 排水、排烟、排风及排污问题。建议考虑管道直径、安装位置及走向,并以不影响相邻各方为基本原则;若出现任何第三方据此对承租方提起权利主张或费用要求的,应由出租方负责处理并承担由此发生的全部费用。
(5) 空调。在不使用中央空调时,建议就空调外机尺寸、安装位置、个数以及由谁负责执行具体施工等问题进行约定。
(6) 电话。出租方应承诺可提供几条线路、几条网线、号码申请等。
(7) 垃圾处理与洗手间。该项通常是包含在物业服务合同中的,若对此有特殊要求时,承租方应根据实际情况进行约定,比如是自建洗手间,还是分时间段使用租赁房产所属物业的大楼洗手间。
(8) 施工协助。建议与出租方明确,承租方可进行施工的时间是全天24小时还是只能夜间施工,保证提供临时用水、用电,且应在双方交接场地时接到承租方的指定位置(建议在图纸中标示出来),并安装水、电表计量,根据国家标准单价按所记录的读数来计算水、电费。临时用水、用电产生的费用由承租方承担,但出租方应按合同约定提供相应发票。除此之外,出租方应保证不再向承租方收取施工管理费等其他任何费用。另外,出租方应确保在距承租方租赁区域外墙之外XX米范围内(一般不低于3米)搭设施工围档,并由出租方协助乙方办理施工围档手续。
3. 交付手续。
关于交付手续的具体办理,属于执行类问题,一般是由当事人协商后自行决定。但是此处建议有两项应列入租赁合同,一个是交钥匙,另一个是签署房产交付确认书(或叫其他名字也可,但是要突出其是为确认房产交付而签署的),约定“双方至现场检查房产移交情况,如符合合同交付条件,双方应于交付当日签署如附件【】的房产交付确认书(函),并同时交付租赁房产的钥匙。该确认书签署之日,为房产正式交付之日。”
对于交钥匙,大家都可以理解,交完钥匙,承租方就可以按自己的意愿于任何时候进入房产,房产的转移占有与实际使用才能够从现实意义上执行。
房产交付确认书的内容,建议包含附属设施设备有哪些,数量是多少,具体规格及品牌如何,对于较昂贵的物品建议列明出租方当初的购入价(购货发票所显示的金额)及折旧比例(以防发生承租方不慎破损、毁坏该物品后而出租方漫天要价的可能),交钥匙多少把,实际交房的时间,以及双方的真实签字或盖章。
交付房产的同时,笔者建议现场要签署房产交付确认书,主要是因为:
(1) 这是关系诸多经济利益的时间界点。因为房产的实际交付时间是以该确认书记录的日期为准的,而免租期、进场日期、租赁期限、租金支付等与经济利益相关的时间点都是以房产的实际交付时间为基础来推算、判断及确认的。
(2) 这是房产已合格交付且经双方确认实际交付的合法有效证明。
(3) 这是明确出租方日后维护其所提供设施、场地的标准依据。
(4) 这是已完成房产交付手续的书面证据,可明确房产原始状态。
(5) 这是退还房产时清点出租方所提供的设备详情的参考依据。

嘉峪关市人大常委会关于规范性文件备案审查办法

甘肃省嘉峪关市人大常委会


嘉峪关市人大常委会关于规范性文件备案审查办法

(2009年10月29日市八届人大常委会第十九次会议通过)


第一条 为了加强规范性文件的备案审查工作,维护国家法制统一,根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《中华人民共和国各级人民代表大会常务委员会监督法》以及《甘肃省各级人民代表大会常务委员会规范性文件备案审查规定》,结合本市实际,制定本办法。
第二条 市人民代表大会常务委员会(以下简称市人大常委会)进行规范性文件备案审查,适用本办法。
第三条 规范性文件的备案审查范围:
(一)市人民政府向社会公开发布的决定、命令以及其他涉及公民、法人和其他组织权利义务、具有普遍约束力、可以反复使用的文件;
(二)市人民政府所属部门向社会公开发布的涉及公民、法人和其他组织权利义务、具有普遍约束力、可以反复使用的文件;
(三)镇人民代表大会作出的决议、决定。
第四条 规范性文件应当自公布之日起三十日内报送市人大常委会备案。
第五条 市人民政府及其所属部门、镇人民代表大会制定的规范性文件,由规范性文件制定机关报送市人大常委会备案。市人民政府所属两个以上部门联合制定的规范性文件,由牵头制定规范性文件的部门报送市人大常委会备案。
第六条 报送规范性文件备案,应当提交备案报告、公告或者政府令、规范性文件文本和说明等有关文件。以上备案材料一式五份。
备案报告由版头、发文字号、标题、主送机关、正文、发文机关署名、成文时间、印章等部分组成。
第七条 规范性文件制定机关应当在每年1月31日前,将其上一年度制定的规范性文件目录报送市人大常委会备查。
第八条 市人大常委会办公室为规范性文件接收登记机构,负责规范性文件的接收、登记、分送、存档工作。
市人大常委会各工作委员会为具体审查机构,按照职责分工,承担相关规范性文件的审查工作。
第九条 市人大常委会对报送的规范性文件,重点审查下列内容:
(一)是否超越法定权限,限制或者剥夺公民、法人和其他组织的合法权利,或者增加公民、法人和其他组织的义务的;
(二)是否与法律、法规相抵触的;

(三)是否与上级或者本级人民代表大会及其常务委员会的决议、决定相抵触的;
(四)是否违反法定程序的;
(五)其他不适当的情形。
第十条 市人民法院、市人民检察院认为市人民政府制定的规范性文件需要审查的,可以向市人大常委会书面提出审查请求。各级人民代表大会的代表认为规范性文件有本规定第九条所列情形之一的,可以向市人大常委会书面提出审查要求。市人大常委会办公室收到审查要求后,应当按照职责分工送交市人大常委会相关工作委员会进行审查。
第十一条 其他国家机关和社会团体、企事业组织以及公民认为规范性文件有本办法第九条所列情形之一的,可以向市人大常委会书面提出审查建议。市人大常委会办公室收到审查建议后,经研究认为确有审查必要的,应当按照职责分工送交相关工作委员会进行审查;认为没有审查必要的,应当向提出审查建议的单位或者个人回函说明理由。
第十二条 审查一般应在收到审查要求或审查建议之日起六十日完毕,形成书面意见,由市人大常委会办公室负责统一回复提出审查要求和建议的单位或者个人。
第十三条 在规范性文件的初审过程中,市人大常委会的工作委员会可以要求规范性文件制定机关说明情况或补充材料,也可以邀请有关专家参与相关审查工作,也可以举行听证会。
第十四条 市人大常委会的工作委员会审查认为,规范性文件有本办法第九条所列情形之一的,应当提出书面审查意见,报由市人大常委会主任会议研究同意后采取下列方式处理:
(一)经主任会议同意后由市人大常委会相关工作委员会与制定机关沟通、征询意见。
经沟通、征询意见后,制定机关同意对被审查的规范性文件进行修改或者废止的,制定机关应对修改或者废止的规范性文件重新公布,并按本办法报送备案。
(二)规范性文件制定机关收到规范性文件书面审查意见后,对规范性文件不予修改或者废止的,市人大常委会工作委员会可以提出撤销该规范性文件的议案,由主任会议决定是否提请市人大常委会会议审议。
第十五条 规范性文件制定机关未按本办法规定报送备案的,由市人大常委会给予有关责任人批评教育,并由市人大常委会办公室书面通知其限期报送。
第十六条 本办法自发布之日起施行。