规避风险，理性维权
——田 冲
商品房作为一类特殊的商品，消费者在购买时更应谨慎，其投资之大，情况之复杂更非一般商品可比！有甚者倾其一生供养房子，只为有一席落脚之地。商品房的种类很多，分为住宅类商品房和非住宅类商品房。住宅类又分为好多种，在此我们仅就与大家联系最密切，也最容易产生问题的新住宅类商品房的买卖中存在的情况做一简要剖析，以期能为消费者的理性消费和维权提供一些帮助。
笔者拟从新住宅类商品房买卖的全过程进行剖析：
一、签约前
1、开发商层面上
（1）在广告宣传上的做法：广告是一种要约邀请，但是明示的、具体确定的部分应当视为要约！
a.违法宣传：开发商在没有取得商品房销（预）售许可证的情况下，不得发布房地产广告信息，但是开发商违规操作，在没有取得甚至是不可能取得上述许可证的情况下进行广告宣传。
b.虚假承诺：一种是为了吸引消费者前来购房，而作的根本不可能兑现的承诺，其实是一种欺诈；另外一种是对未来未完工的设施的承诺，但是仍然是看不到的。
（2）看房
a. 现房：实地去看，可能会让购房者看同户型不同的楼层的房子，要不然就是看到和购房者准备要买的房子房号不同、户型也不同的房子。
b. 期房：不让看户型图、规划图、五证情况不说明，故意隐瞒土地性质、用途、在建工程的抵押情况等，以至于欺诈。
2、购房者方面的应对措施。
a.要考察广告宣传的内容与实际的情况是否一致？可以实地去考察，现房一定要看到房子，看配套设施等，要看到实实在在的东西，还可以参考开发商的信誉度和成功案例。
期房就只有通过户型图、规划图等方面来了解，最重要的要了解土地及在建工程的情况：土地是否是出让土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及开发商的还款情况。必要时可以委托律师来调查。
b.了解房价：了解区域房价、了解地段房价、了解不同户型、不同公共配套设施、不同品牌的价格！
c. 一定要五证齐全。国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。五证齐全就能说明项目的合法性，只有这样才能切实受到法律的保护，购买起来也就放心多了。
d. 看不到五证的情况：一是根本就没有这五证；二是拿到预售许可证时，其他的四证会被房管局暂扣，但开发商手中有这四个证件的复印件，这时就有可能会出问题，开发商拿着假的五证复印件谎称原件被房管局暂扣。其实只要能拿出销售许可证或者预售许可证，其他的证件是应该有的，这时购房者为保险起见最好到房管部门查一查开发商的五证。必要时可以委托律师调查。

二、签约及履行过程出现的问题。
1、定金合同的效力。为了保证房屋买卖合同的签订，双方会在签订正式合同之前，先签一个定金协议，以定金罚则的适用来约束双方签订商品房买卖合同。这里需要注意的问题是，与开发商在内部认定阶段签订的定金协议的效力问题。只要在起诉前开发商拿到了预售许可证，该协议就是有效的，反之就是无效的。
2、签约。
a.签订合同应注意的问题。
（a）网签程序:：预售商品房买卖需要进行网签，目的是为了有力的监控，最大化的保障购房者的利益，防止一房二卖，无证销售等情况的发生。
具体的操作步骤及方法：
合同网上签订经检查无误并保存后即可进行草拟合同的打印，买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认，如存在异议仍可进行网上修改，经确认无误后买卖双方签字盖章。签字盖章后的合同须网上提交进行合同备案登记，一旦提交将视为合法有效的合同且不得修改。合同备案登记通过后系统即生成备案登记号，合同须再次打印，合同内页右上角将随机打印生成备案登记号。
需要注意的是：
由于合同需要二次打印，因此网上提交前合同文本不能装订，否则网上提交后将无法再次打印合同备案登记号。
由于合同备案登记号须在合同内页的每页打印，因此在选择打印份数时一定要选择全部合同的总内页数。
有备案登记号的合同视为完整有效的商品房买卖合同，该登记号将作为合同注销、变更、产权办理等环节的唯一识别号，因此必须进行备案登记号的再次打印。
网签的实践操作中存在很多的问题，都是开发商在规避法律，推卸责任，欺诈购房者！最常发生的情况就是合同网上草签之后，由开发商来签字，可是购房者等了好多天就是拿不到合同，开发商说自己没有签字，合同还没有生效，一拖再拖。其实这种情况往往是开发商没有预售许可证，不能进行网上备案，但又拖着购房者不买都不行。遇到这种情况，购房者应当调查开发商是否有预售许可证，如果没有，立即起诉主张合同无效。
(b) 合同的内容明确（面积差异的处理、设计变更的处理、土地性质的变更、其他变更的处理、阳台产权、车库产权的处理、房屋保修、大.修基金缴纳的约定、天然气初装费的缴纳、还有其他费用的缴纳、公共设施、配套设施的约定、办理房产证的期限的约定等等）
①面积差异的处理。《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
　　　　　　　　 产权登记面积－合同约定面积
　 面积误差比＝─────────────　×100%
　　　　　　　　　　 合同约定面积
②设计变更的处理。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，　房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
因本第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
③土地性质的变更。国有土地使用权的年限根据其用途不同而有别。主要分为：居住用地70年、工业用地50 年、综合用地50年等 很多开发商为了谋利，不惜违规操作，把工业用地或者是综合用地用来建住宅，这样导致的结果是：房产证不能办理或者长时间的拖延。
④明确其他变更的处理。
⑤阳台的产权、车库产权的处理等等
关于阳台的产权：有的开发商会把阳台作为附赠品赠送给购房者，但是要注意的事阳台的产权的归属。如果是属于露天阳台，那么其所有权归整栋楼宇的业主，不能办理独立的产权，那么开发商也就无权处分，
车库的产权：要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商
车库作为小区共摊面积予以分摊，那么其产权属于全体业主，不能办理独立的产权，开发商当然不能随意处分，也就是说不能赠送给购房者；不纳入小区建筑面积的公摊，产权属于开发商，当然可以出售，赠送也就不是问题。
新生效的《物权法》对其作出了明确的界定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
上海市人民政府


上海市街道办事处工作规定
上海市政府



第一条 （目的和依据）
为了加强本市街道办事处的建设，充分发挥其行政管理的职能，密切政府与群众的联系，根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》和《城市街道办事处组织条例》的规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条 （性质和职能）
街道办事处是区人民政府的派出机关，受区人民政府领导。
街道办事处依据法律、法规、规章的授权或者在区人民政府委托的职权范围内，负责本辖区的行政管理工作。
第三条 （工作目标）
街道办事处的工作应当服从和服务于经济建设的中心任务，以社区管理和社区服务为重点，积极开展社会主义精神文明和物质文明建设，把辖区建设成为安定团结、环境整洁、方便生活、服务四化的文明社区。
第四条 （设立的原则和规模）
街道办事处根据地域条件和居民分布状况，按照便于联系群众和有效进行管理的原则设立。街道办事处管辖区域的居民人口一般为五万至十万人。
第五条 （报批程序）
街道办事处的设立、合并、撤销、更名、管辖区域的变更、驻地迁移，由区人民政府报上海市民政局审核；经审核同意后，由上海市民政局报上海市人民政府批准。
第六条 （任务）
街道办事处的主要任务是：
（一）贯彻法律、法规、规章，开展社会主义民主与法制的宣传教育和以弘扬社会公德为主的道德教育；
（二）按照有关规定管理街道经济工作，指导街道经济组织发展生产经营；
（三）制定社会治安综合治理规划并组织实施，开展人民调解、治安保卫工作，依照有关规定管理外来流动人口，维护老年人、妇女、青少年、儿童和残疾人的合法权益；

（四）协同有关部门开展计划生育、爱国卫生、防病保健、市容环境卫生、环境保护和劳动就业的管理工作；
（五）指导、支持和帮助居民委员会的工作，促进居民委员会的组织建设和制度建设；
（六）开展社区服务、拥军优属工作，兴办社会福利事业，做好社区文化、科普、体育、教育工作；
（七）配合有关部门检查督促新建、联建和改建住宅的公建配套设施的落实；
（八）配合有关部门做好防汛、防台、防震、防火、抢险、防灾救灾工作；
（九）向区人民政府反映居民群众的意见和要求，办理人民群众来信来访事项；
（十）完成区人民政府交办的其他任务。
第七条 （街道办事处主任职责）
街道办事处实行主任负责制。
主任主持街道办事处全面工作，其主要职责是：
（一）组织实施本规定第六条规定的各项任务；
（二）召集和主持街道办事处办公会议；
（三）对街道办事处工作人员实施任免、调整、考核和奖惩；
（四）召集和主持街道管理联席会议；
（五）决定街道办事处的其他重要事项。
街道办事处副主任协助主任工作，主任因故缺位时，由一位副主任行使主任职责。
第八条 （人事建议权）
街道办事处可以对区人民政府有关部门设在辖区内的派出机构主要行政负责人的任免、调动、考核和奖惩，提出意见和建议；区人民政府有关部门应当在作出决定前，主动听取街道办事处的意见和建议。
第九条 （综合协调权）
街道办事处可以向辖区内的机关、团体、企业、事业单位布置有关城市管理、社会治安综合治理、方便群众生活等地区性、社会性、群众性的工作任务，并进行督促、检查、考核、协调和指导。
市、区人民政府所属部门需要街道办事处协助完成其他有关工作任务，应当经区人民政府同意后下达。
第十条 （行政处罚权）
街道办事处可以依据法律、法规、规章的授权或者有关部门的委托，行使部分处罚权。
第十一条 （街道办事处办公会议）
街道办事处办公会议由主任、副主任组成，必要时各科室负责人和有关人员可列席会议。会议主要研究决定办事处工作中的重要事项。
第十二条 （街道管理联席会议）
街道管理联席会议由辖区内有关单位负责人参加，主要协调解决街道工作中的有关问题。对联席会议形成的决议，辖区内有关单位应当遵照执行。
第十三条 （居民代表会议）
街道办事处每年组织召开一次居民代表会议，向居民报告工作，听取意见，接受居民监督。
第十四条 （居民委员会主任会议）
街道办事处定期或者不定期召开居民委员会主任会议，必要时可以召开居民委员会下设的有关工作委员会主任会议，研究、布置工作，交流经验。
第十五条 （工作制度）
街道办事处实行公开办事制度，建立适应工作和居民需要的接待制度、值班制度、联络员制度，并建立岗位责任制。
第十六条 （应用解释部门）
本规定的具体应用问题，由上海市民政局负责解释。
第十七条 （施行日期和废止事项）
本规定自一九九五年一月一日起施行，一九八七年二月十二日上海市人民政府发布的《上海市街道办事处工作暂行条例》同时废止。



1994年11月10日