房地产开发企业逾期交付商品房的违约责任的承担——《天津市商品房买卖合同》第五条的理解和适用

武志国


　　本以为商品房买卖合同示范文本当中的违约责任条款，只要存在违约事实，那么违约金的计算标准是很明确，很容易计算的。

　　一、实践中各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕７号）第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

　　自2004年1月1日起执行的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）规定“三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”人民银行将此规定出台之后，其实就无法直接适用金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算逾期付款的违约金了。

　　实践中，各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准都有规定。因此也就排除了“有关主　管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的可能，也就使违约金的计算变得简单容易操作。

　　二、《天津市商品房买卖合同》第五条有关逾期交付商品房的处理实践中竟然有不同看法

　　2009年8月20日启用的《天津市商品房买卖合同》（JF－2000－009）规定如下：

　　第五条 甲方逾期交付商品房的处理
　　除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在 90 日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。
　　如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列第 1 种约定，追究甲方违约责任：
　　1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的 ‱向乙方支付违约金。
　　2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的 1 ‱向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。
　　3、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

　　有法官和律师认为，假设2010年8月17日之时开发商逾期交房达到110天（超过90天时），那么开发商的违约责任应当是：先按银行同期贷款利率计算计算90天的利息，然后从逾期第91天起算每日按商品房价款的 1 ‱，共承担20天的违约金。笔者对此观点（简称“累加观点”）很难理解，但是考虑到有一些人持有如此看法，有些多余又专门分析一下。

　　笔者以为，《天津市商品房买卖合同》示范文本，基于公平合理的原则，根据违约时间的长短分别按两种情形处理（“逾期在 日内”和“逾期超过 日”），第五条第一款和第二款分别是针对两种不同情形分别作出的规定，对于第二种情形也给了两种以上的选择（包括合同继续履行和购房人解除合同），因此不会得出上述“累加观点”。而且也不符合常理，人民银行同期贷款基准利率为4.86%（年利率），折算为日利率为0.0133%（日万分之1.33），这样会发现逾期时间越长反而违约标准下降，有为《天津市商品房买卖合同》的本意，“利息+违约金”很好地体现了补偿损失并适当惩罚的违约金构成。因此，“累加观点”确实站不住脚！另可参考建设部和国家工商总局、以及重庆市出台的范本。

《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）
　　第九条 出卖人逾期交房的违约责任。　
　　除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：
　　1.按逾期时间，分别处理(不作累加)
　　(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿的违约金，合同继续履行；
　　(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
　　2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

《重庆市商品房买卖合同》（2008年8月1日启用）
　　第九条 甲方逾期交房的违约责任。
除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第 1 种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：
（1）逾期在 日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之 的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过 日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之 向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之 的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
　　2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

　　三、关于逾期贷款利息的理解与适用

　　实践中，2009年8月20日启用的《天津市商品房买卖合同》（JF－2000－009）第五条规定购房人有权向甲方追究已付款利息，按银行同期贷款利率计算。可是“银行同期贷款利率”又如何理解，实践中也是有争议的：

中国建设银行


关于印发《建设银行办理咨询业务的暂行规定》的通知

1986年4月5日，中国人民建设银行

建设银行各省、自治区、直辖市分行，计划单列省辖市分行：
近几年来，为了适应改革形势的发展，各地建设银行相继开办了咨询业务，对发挥本行优势，加强固定资产投资管理，提高资金效益起到了积极作用，同时也为开拓银行业务提供了条件。但是，由于这项业务发展较快，缺乏统一的管理办法，各地咨询业务范围有宽有窄，机构设置各不相同，收费标准不一，分配办法很不统一，产生了一定的消极因素。为了去弊存利，有必要对全行咨询业务作出统一规定，为此我们制定了《建设银行办理咨询业务的暂行规定》，现印发你们，请依照执行。在执行中有何问题，请及时反映给我们。

附件：建设银行办理咨询业务的暂行规定
第一条 为了适应建筑业的基本建设管理体制改革的需要，加强对建设银行咨询业务的统一管理，特制定本暂行规定。
第二条 建设银行办理咨询业务，以服务建设，提高效益为宗旨，在咨询业务中必须严格执行国家有关政策规定，保证做到科学性和公正性。
第三条 建设银行办理咨询业务，应坚持委托和自愿原则，并根据咨询内容与委托单位签订咨询合同，明确双方权责。不得强行和变相强行咨询。
合同双方应严格履行咨询合同，如因违约责任给对方造成经济损失的，应按《经济合同法》的有关规定赔偿损失。
第四条 建设银行专门从事咨询业务的机构，对外称“建设银行××行咨询服务部”。
办理咨询业务必须具备以下条件：（1）保证完成本行基本业务；（2）技术力量可靠。
咨询服务部应以本行在职人员为主，必要时可聘请本行离、退休干部或有关单位专家。
各行在设立咨询服务部之前，必须将成立的理由、条件、业务范围、职工来源，报请上一级行审查批准。
第五条 建设银行咨询业务范围，只限于委托单位提供下列服务项目，不得办理吸收存款、发放贷款等融资业务，不得办理投资入股等直接投资业务。
1．对基本建设项目和技术改造项目进行可行性研究，提供技术经济论证。
2．代编建设项目工程预（决）算。
3．受理非本行客户委托审查工程预（决）算。
4．为基本建设项目和技术改造项目提供招标方案，代编标底。
5．为有关部门和单位代培财务会计和工程预算人员。
6．接受建设单位、施工企业、工程承包公司和其他单位聘请，代为办理建帐、查帐等会计事务。
7．为设备选型、供应和建筑材料供应等提供经济技术咨询。
8．根据法院和工商行政管理部门或其他单位委托，为调解经济纠纷提供有关业务咨询。
9．其他咨询业务。
第六条 建设银行咨询业务，应收取费用，但必须坚持公平合理、标准从低的原则。具体收费标准，凡国家或地方有统一规定的，可按照规定执行；没有统一规定的，可由各省、自治区、直辖市分行和计划单列市分行根据咨询工作量大小和技术难易程度，按咨询业务所需直接费用加收少量管理费制定收费标准。直接费用包括：为开展咨询而支付的临时工作人员的工资和奖金以及本行参与咨询工作人员的必要加班费和资料费、复制费、文印费、通讯费、会议费、差旅费、租赁费、聘请外单位专家费用等。
凡本行基本业务范围内的工作，不得作为咨询内容收取费用。
第七条 咨询业务纳入建设银行业务统一核算。在核算时，咨询业务可单独记帐，并单独交纳营业税。咨询业务除本行在职人员工资、奖金分别在管理费和奖励基金中列支外，其余费用在咨询业务中列支。咨询业务收入和支出相抵后的结益，按规定比例实行留成。
第八条 咨询业务开支标准要按照有关规定办理，聘请临时工作人员或有关单位专家所支付的工资、奖金及津贴，应按照国家和地方有关规定、标准执行。办理咨询业务的本行在职人员在法定节假日或夜间加班的，可以按实际加班数和国家统一规定的标准发给加班费，不准违反国家规定，另发奖金。
第九条 各省、自治区、直辖市和计划单列市分行可根据本规定，结合当地情况制定具体办法，并报总行备案。