国家税务总局


国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知

国税发[2003]83号
2003-7-9　


为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：
一、关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
二、关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题（一）下列行为应视同销售确认收入
1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
2、将开发产品转作经营性资产；3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
4、以开发产品抵偿债务；5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
（二）视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
（三）视同销售行为收入确认的方法和顺序1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。
四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
五、关于成本和费用的扣除问题
房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
下列项目按以下规定进行扣除：（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
六、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。
本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。

福建省人大常委会


福建省人民代表大会代表建议、批评和意见办理工作规定


福建省人民代表大会常务委员会关于颁布施行《福建省人民代表大会代表建议、批评和意见办理工作规定》的公告

　 《福建省人民代表大会代表建议、批评和意见办理工作规定》已由福建省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2001年9月21日通过，现予公布，自2002年1月1日起施行。

福建省人民代表大会常务委员会

2001年9月24日

　 第一章总则

　 第一条根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表法》，结合本省实际，制定本规定。

　 第二条本规定所称的代表建议、批评和意见，是指省人民代表大会代表向省人民代表大会及其常务委员会提出的对本省各方面工作的建议、批评和意见，以及省人民代表大会主席团决定作为建议、批评和意见处理的代表提出的议案。

　 第三条代表提出建议、批评和意见，是法律赋予代表参与管理国家事务、经济和文化事业、社会事务的重要权利，是执行代表职务，监督国家机关工作的一种重要形式。

　 第四条国家机关和其他组织必须尊重代表的权利，对代表提出的建议、批评和意见必须研究处理并负责答复。

　 第五条省人大常委会负责代表建议、批评和意见办理工作的领导和监督。

　 省人大常委会人事代表工作机构负责代表建议、批评和意见的交办、督办等具体工作。

　 第二章代表建议、批评和意见的提出

　 第六条代表应当代表人民的利益和意志，密切联系人民群众，听取和反映人民群众的意见和要求，依法提出建议、批评和意见。

　 第七条代表提出建议、批评和意见，应当内容明确具体，一事一议，按照省人大常委会印发的代表建议、批评和意见专用纸所列项目填写，并亲笔署名。

　 第八条代表建议、批评和意见，可以由代表一人提出，也可以由代表联名提出；在省人民代表大会会议期间向大会提出，在省人民代表大会闭会期间向省人大常委会提出。

　 第三章代表建议、批评和意见的交办

　 第九条省人大常委会对代表提出的建议、批评和意见，按照其内容和有关单位的职责，分别交省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院及其他有关机关和组织研究办理。

　 代表对省人大常委会工作提出的建议、批评和意见，由省人大常委会研究办理。

　 第十条代表建议、批评和意见，在省人民代表大会会议期间收到的，应当自大会闭会之日起十日内交办；在省人民代表大会闭会期间收到的，应当自收到之日起五日内交办。

　 第十一条交省人民政府办理的代表建议、批评和意见，由省人民政府办公厅确定具体承办单位。

　 第十二条省人大常委会人事代表工作机构、省人民政府办公厅应当分别将确定的代表建议、批评和意见的具体承办单位及时告知代表，并抄送省人大常委会有关工作机构。

　 第十三条代表建议、批评和意见需要两个以上承办单位办理的，交办时应当确定分办单位或者主办单位和协办单位。

　 第四章代表建议、批评和意见的承办

　 第十四条省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院应当加强对代表建议、批评和意见办理工作的领导和协调，并向省人大常委会报告办理情况。

　 第十五条对涉及面广、办理难度大的代表建议、批评和意见，由省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院的负责人组织有关单位研究办理。

　 第十六条承办单位应当建立健全代表建议、批评和意见办理工作制度，严格工作程序，实行领导负责制。

　 第十七条办理代表建议、批评和意见应当遵循以下原则：

　 （一）有条件解决的，应当尽快解决；

　 （二）受条件限制暂时不能解决的，应当列入工作计划，在计划期限内解决；

　 （三）不符合法律、政策规定或者受条件限制确实不能解决的，应当如实向代表说明情况；（四）属于上级有关机关或者组织职权范围的，应当及时向上级有关机关或者组织反映，并向代表说明情况。

　 第十八条承办单位办理代表建议、批评和意见，应当密切联系代表，听取代表的意见和要求；必要时应当通过走访、座谈等方式，当面听取代表对办理工作的意见。

　 承办单位对代表要求当面反映情况的，应当及时安排接待。

　 承办单位对代表要求为本人和当事人保密的，应当为其保密。

　 第十九条承办单位办理代表建议、批评和意见，应当在交办之日起三个月内办理完毕并书面答复代表；需要延长时间的，应当经省人大常委会人事代表工作机构同意，并向代表书面说明情况，但所延长时间不得超过三个月。

　 第二十条代表建议、批评和意见由两个以上承办单位分别办理的，承办单位应当分别办理并分别答复代表。

　 代表建议、批评和意见由主办单位和协办单位共同办理的，由主办单位答复代表。主办单位应当主动做好与协办单位的协调工作，协办单位应当在交办之日起一个月内提出书面意见交主办单位。

　 承办单位对于内容相同的代表建议、批评和意见，可以并案办理，但应当分别答复代表。

　 第二十一条承办单位对于代表联名提出的建议、批评和意见，应当逐人答复；对于以代表团名义提出的建议、批评和意见，应当将答复件送有关设区的市的人大常委会或者福建省军区转达代表。

　 第二十二条代表应当向人民群众转告建议、批评和意见的办理情况。

　 第二十三条承办单位的书面答复，应当经单位负责人签署、加盖公章后送达代表，并抄送省人大常委会人事代表工作机构和有关设区的市的人大常委会。省人民政府系统的承办单位，应当同时抄送省人民政府办公厅。

　 第二十四条承办单位答复代表时，应当附寄办理意见征询表。

　 代表可以在办理意见征询表上提出意见，及时寄送省人大常委会人事代表工作机构。省人大常委会人事代表工作机构应当及时转告有关单位。

　 第二十五条代表对承办单位办理结果不满意并书面提出意见和理由的，由省人大常委会人事代表工作机构按本规定第九条规定交有关机关和组织重新办理。

　 有关机关和组织应当在一个月内重新办理完毕并答复代表，同时按本规定第二十三条规定抄送有关机关。

　 第二十六条承办单位答复代表予以解决但因情况变化未能解决的，应当及时向代表说明情况，并抄送省人大常委会人事代表工作机构和有关设区的市的人大常委会。省人民政府系统的承办单位，应当同时抄送省人民政府办公厅。第五章代表建议、批评和意见办理工作的监督

　 第二十七条省人大常委会应当在下一次省人民代表大会会议召开前，听取和审议省人民政府、省高级人民法院和省人民检察院办理代表建议、批评和意见情况的报告。

　 省人大常委会在组织代表评议省人民政府及其有关部门和省高级人民法院、省人民检察院工作时，应当把代表建议、批评和意见办理情况作为评议的内容。

　 省人大常委会应当组织常委会组成人员和代表对代表建议、批评和意见办理情况进行视察和检查。

　 省人大常委会应当将代表建议、批评和意见办理情况的综合报告印发下一次省人民代表大会会议。

　 第二十八条省人大常委会有关工作机构应当对各自分工联系单位办理代表建议、批评和意见的情况，进行督促检查。

　 第二十九条代表有权了解承办单位办理代表建议、批评和意见的情况，可以持代表证对承办单位办理代表建议、批评和意见的情况进行视察。

　 第三十条省人民政府、省高级人民法院、省人民检察院应当加强对代表建议、批评和意见办理工作的督促检查。

　 承办单位应当建立内部督查制度，加强对代表建议、批评和意见办理工作的督促检查。

　 第三十一条省人大常委会对代表建议、批评和意见办理工作成绩显著的单位和个人给予表彰。

　 对违反本规定的承办单位和人员，有关主管机关可以给予通报批评；情节严重的，依照有关规定追究相关领导和直接责任人的责任。第六章附则

　 第三十二条各市、县（区）人民代表大会代表建议、批评和意见办理工作，可以参照本规定执行。

　 第三十三条本规定自2002年1月1日起施行。