中华人民共和国监狱法

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中华人民共和国监狱法

全国人民代表大会常务委员会


中华人民共和国监狱法(2012年修正本)


(1994年12月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 1994年12月29日中华人民共和国主席令第35号公布 根据2012年10月26日第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 2012年10月26日中华人民共和国主席令第63号公布 自2013年1月1日起施行的《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国监狱法〉的决定》修正)



  目录

  第一章 总则

  第二章 监狱

  第三章 刑罚的执行

   第一节 收监

   第二节 对罪犯提出的申诉、控告、检举的处理

   第三节 监外执行

   第四节 减刑、假释

   第五节 释放和安置

  第四章 狱政管理

   第一节 分押分管

   第二节 警戒

   第三节 戒具和武器的使用

   第四节 通信、会见

   第五节 生活、卫生

   第六节 奖惩

   第七节 对罪犯服刑期间犯罪的处理

  第五章 对罪犯的教育改造

  第六章 对未成年犯的教育改造

  第七章 附则

  第一章 总则

  第一条 为了正确执行刑罚,惩罚和改造罪犯,预防和减少犯罪,根据宪法,制定本法。

  第二条 监狱是国家的刑罚执行机关。

  依照刑法和刑事诉讼法的规定,被判处死刑缓期二年执行、无期徒刑、有期徒刑的罪犯,在监狱内执行刑罚。

  第三条 监狱对罪犯实行惩罚和改造相结合、教育和劳动相结合的原则,将罪犯改造成为守法公民。

  第四条 监狱对罪犯应当依法监管,根据改造罪犯的需要,组织罪犯从事生产劳动,对罪犯进行思想教育、文化教育,技术教育。

  第五条 监狱的人民警察依法管理监狱、执行刑罚、对罪犯进行教育改造等活动,受法律保护。

  第六条 人民检察院对监狱执行刑罚的活动是否合法,依法实行监督。

  第七条 罪犯的人格不受侮辱,其人身安全、合法财产和辩护、申诉、控告、检举以及其他未被依法剥夺或者限制的权利不受侵犯。

  罪犯必须严格遵守法律、法规和监规纪律,服从管理,接受教育,参加劳动。

  第八条 国家保障监狱改造罪犯所需经费。监狱的人民警察经费、罪犯改造经费、罪犯生活经费、狱政设施经费及其他专项经费,列入国家预算。

  国家提供罪犯劳动必需的生产设施和生产经费。

  第九条 监狱依法使用的土地、矿产资源和其他自然资源以及监狱的财产,受法律保护,任何组织或者个人不得侵占、破坏。

  第十条 国务院司法行政部门主管全国的监狱工作。

  第二章 监狱

  第十一条 监狱的设置、撤销、迁移,由国务院司法行政部门批准。

  第十二条 监狱设监狱长一人、副监狱长若干人,并根据实际需要设置必要的工作机构和配备其他监狱管理人员。

  监狱的管理人员是人民警察。

  第十三条 监狱的人民警察应当严格遵守宪法和法律,忠于职守,秉公执法,严守纪律,清正廉洁。

  第十四条 监狱的人民警察不得有下列行为:

  (一)索要、收受、侵占罪犯及其亲属的财物;

  (二)私放罪犯或者玩忽职守造成罪犯脱逃;

  (三)刑讯逼供或者体罚、虐待罪犯;

  (四)侮辱罪犯的人格;

  (五)殴打或者纵容他人殴打罪犯;

  (六)为谋取私利,利用罪犯提供劳务;

  (七)违反规定,私自为罪犯传递信件或者物品;

  (八)非法将监管罪犯的职权交予他人行使;

  (九)其他违法行为。

  监狱的人民警察有前款所列行为,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚未构成犯罪的,应当予以行政处分。

  第三章 刑罚的执行

  第一节 收监

  第十五条 人民法院对被判处死刑缓期二年执行、无期徒刑、有期徒刑的罪犯,应当将执行通知书、判决书送达羁押该罪犯的公安机关,公安机关应当自收到执行通知书、判决书之日起一个月内将该罪犯送交监狱执行刑罚。

  罪犯在被交付执行刑罚前,剩余刑期在三个月以下的,由看守所代为执行。

  第十六条 罪犯被交付执行刑罚时,交付执行的人民法院应当将人民检察院的起诉书副本、人民法院的判决书、执行通知书、结案登记表同时送达监狱。监狱没有收到上述文件的,不得收监;上述文件不齐全或者记载有误的,作出生效判决的人民法院应当及时补充齐全或者作出更正;对其中可能导致错误收监的,不予收监。

  第十七条 罪犯被交付执行刑罚,符合本法第十六条规定的,应当予以收监。罪犯收监后,监狱应当对其进行身体检查。经检查,对于具有暂予监外执行情形的,监狱可以提出书面意见,报省级以上监狱管理机关批准。

  第十八条 罪犯收监,应当严格检查其人身和所携带的物品。非生活必需品,由监狱代为保管或者征得罪犯同意退回其家属,违禁品予以没收。

  女犯由女性人民警察检查。

  第十九条 罪犯不得携带子女在监内服刑。

  第二十条 罪犯收监后,监狱应当通知罪犯家属。通知书应当自收监之日起五日内发出。

  第二节 对罪犯提出的申诉、控告、检举的处理

  第二十一条 罪犯对生效的判决不服的,可以提出申诉。

  对于罪犯的申诉,人民检察院或者人民法院应当及时处理。

  第二十二条 对罪犯提出的控告、检举材料,监狱应当及时处理或者转送公安机关或者人民检察院处理,公安机关或者人民检察院应当将处理结果通知监狱。

  第二十三条 罪犯的申诉、控告、检举材料,监狱应当及时转递,不得扣压。

  第二十四条 监狱在执行刑罚过程中,根据罪犯的申诉,认为判决可能有错误的,应当提请人民检察院或者人民法院处理,人民检察院或者人民法院应当自收到监狱提请处理意见书之日起六个月内将处理结果通知监狱。

  第三节 监外执行

  第二十五条 对于被判处无期徒刑、有期徒刑在监内服刑的罪犯,符合刑事诉讼法规定的监外执行条件的,可以暂予监外执行。

  第二十六条 暂予监外执行,由监狱提出书面意见,报省、自治区、直辖市监狱管理机关批准。批准机关应当将批准的暂予监外执行决定通知公安机关和原判人民法院,并抄送人民检察院。

  人民检察院认为对罪犯适用暂予监外执行不当的,应当自接到通知之日起一个月内将书面意见递交批准暂予监外执行的机关,批准暂予监外执行的机关接到人民检察院的书面意见后,应当立即对该决定进行重新核查。

  第二十七条 对暂予监外执行的罪犯,依法实行社区矫正,由社区矫正机构负责执行。原关押监狱应当及时将罪犯在监内改造情况通报负责执行的社区矫正机构。

  第二十八条 暂予监外执行的罪犯具有刑事诉讼法规定的应当收监的情形的,社区矫正机构应当及时通知监狱收监;刑期届满的,由原关押监狱办理释放手续。罪犯在暂予监外执行期间死亡的,社区矫正机构应当及时通知原关押监狱。

  第四节 减刑、假释

  第二十九条 被判处无期徒刑、有期徒刑的罪犯,在服刑期间确有悔改或者立功表现的,根据监狱考核的结果,可以减刑。有下列重大立功表现之一的,应当减刑:

  (一)阻止他人重大犯罪活动的;

  (二)检举监狱内外重大犯罪活动,经查证属实的;

  (三)有发明创造或者重大技术革新的;

  (四)在日常生产、生活中舍己救人的;

  (五)在抗御自然灾害或者排除重大事故中,有突出表现的;

  (六)对国家和社会有其他重大贡献的。

  第三十条 减刑建议由监狱向人民法院提出,人民法院应当自收到减刑建议书之日起一个月内予以审核裁定;案情复杂或者情况特殊的,可以延长一个月。减刑裁定的副本应当抄送人民检察院。

  第三十一条 被判处死刑缓期二年执行的罪犯,在死刑缓期执行期间,符合法律规定的减为无期徒刑、有期徒刑条件的,二年期满时,所在监狱应当及时提出减刑建议,报经省、自治区、直辖市监狱管理机关审核后,提请高级人民法院裁定。

  第三十二条 被判处无期徒刑、有期徒刑的罪犯,符合法律规定的假释条件的,由监狱根据考核结果向人民法院提出假释建议,人民法院应当自收到假释建议书之日起一个月内予以审核裁定;案情复杂或者情况特殊的,可以延长一个月。假释裁定的副本应当抄送人民检察院。

  第三十三条 人民法院裁定假释的,监狱应当按期假释并发给假释证明书。

  对被假释的罪犯,依法实行社区矫正,由社区矫正机构负责执行。被假释的罪犯,在假释考验期限内有违反法律、行政法规或者国务院有关部门关于假释的监督管理规定的行为,尚未构成新的犯罪的,社区矫正机构应当向人民法院提出撤销假释的建议,人民法院应当自收到撤销假释建议书之日起一个月内予以审核裁定。人民法院裁定撤销假释的,由公安机关将罪犯送交监狱收监。

  第三十四条 对不符合法律规定的减刑、假释条件的罪犯,不得以任何理由将其减刑、假释。

  人民检察院认为人民法院减刑、假释的裁定不当,应当依照刑事诉讼法规定的期间向人民法院提出书面纠正意见。对于人民检察院提出书面纠正意见的案件,人民法院应当重新审理。

  第五节 释放和安置

  第三十五条 罪犯服刑期满,监狱应当按期释放并发给释放证明书。

  第三十六条 罪犯释放后,公安机关凭释放证明书办理户籍登记。

  第三十七条 对刑满释放人员,当地人民政府帮助其安置生活。

  刑满释放人员丧失劳动能力又无法定赡养人、扶养人和基本生活来源的,由当地人民政府予以救济。

  第三十八条 刑满释放人员依法享有与其他公民平等的权利。

  第四章 狱政管理

  第一节 分押分管

  第三十九条 监狱对成年男犯、女犯和未成年犯实行分开关押和管理,对未成年犯和女犯的改造,应当照顾其生理、心理特点。

  监狱根据罪犯的犯罪类型、刑罚种类、刑期、改造表现等情况,对罪犯实行分别关押,采取不同方式管理。

  第四十条 女犯由女性人民警察直接管理。

  第二节 警戒

  第四十一条 监狱的武装警戒由人民武装警察部队负责,具体办法由国务院、中央军事委员会规定。

  第四十二条 监狱发现在押罪犯脱逃,应当即时将其抓获,不能即时抓获的,应当立即通知公安机关,由公安机关负责追捕,监狱密切配合。

  第四十三条 监狱根据监管需要,设立警戒设施。监狱周围设警戒隔离带,未经准许,任何人不得进入。

  第四十四条 监区、作业区周围的机关、团体、企业事业单位和基层组织,应当协助监狱做好安全警戒工作。

  第三节 戒具和武器的使用

  第四十五条 监狱遇有下列情形之一的,可以使用戒具:

  (一)罪犯有脱逃行为的;

  (二)罪犯有使用暴力行为的;

  (三)罪犯正在押解途中的;

  (四)罪犯有其他危险行为需要采取防范措施的。

  前款所列情形消失后,应当停止使用戒具。

  第四十六条 人民警察和人民武装警察部队的执勤人员遇有下列情形之一,非使用武器不能制止的,按照国家有关规定,可以使用武器:

  (一)罪犯聚众骚乱、暴乱的;

  (二)罪犯脱逃或者拒捕的;

  (三)罪犯持有凶器或者其他危险物,正在行凶或者破坏,危及他人生命、财产安全的;

  (四)劫夺罪犯的;

  (五)罪犯抢夺武器的。

  使用武器的人员,应当按照国家有关规定报告情况。

  第四节 通信、会见

  第四十七条 罪犯在服刑期间可以与他人通信,但是来往信件应当经过监狱检查。监狱发现有碍罪犯改造内容的信件,可以扣留。罪犯写给监狱的上级机关和司法机关的信件,不受检查。

  第四十八条 罪犯在监狱服刑期间,按照规定,可以会见亲属、监护人。

  第四十九条 罪犯收受物品和钱款,应当经监狱批准、检查。

  第五节 生活、卫生

  第五十条 罪犯的生活标准按实物量计算,由国家规定。

  第五十一条 罪犯的被服由监狱统一配发。

  第五十二条 对少数民族罪犯的特殊生活习惯,应当予以照顾。

  第五十三条 罪犯居住的监舍应当坚固、通风、透光、清洁、保暖。

  第五十四条 监狱应当设立医疗机构和生活、卫生设施,建立罪犯生活、卫生制度。罪犯的医疗保健列入监狱所在地区的卫生、防疫计划。

  第五十五条 罪犯在服刑期间死亡的,监狱应当立即通知罪犯家属和人民检察院、人民法院。罪犯因病死亡的,由监狱作出医疗鉴定。人民检察院对监狱的医疗鉴定有疑义的,可以重新对死亡原因作出鉴定。罪犯家属有疑义的,可以向人民检察院提出。罪犯非正常死亡的,人民检察院应当立即检验,对死亡原因作出鉴定。

  第六节 奖惩

  第五十六条 监狱应当建立罪犯的日常考核制度,考核的结果作为对罪犯奖励和处罚的依据。

  第五十七条 罪犯有下列情形之一的,监狱可以给予表扬、物质奖励或者记功:

  (一)遵守监规纪律,努力学习,积极劳动,有认罪服法表现的;

  (二)阻止违法犯罪活动的;

  (三)超额完成生产任务的;

  (四)节约原材料或者爱护公物,有成绩的;

  (五)进行技术革新或者传授生产技术,有一定成效的;

  (六)在防止或者消除灾害事故中作出一定贡献的;

  (七)对国家和社会有其他贡献的。

  被判处有期徒刑的罪犯有前款所列情形之一,执行原判刑期二分之一以上,在服刑期间一贯表现好,离开监狱不致再危害社会的,监狱可以根据情况准其离监探亲。

  第五十八条 罪犯有下列破坏监管秩序情形之一的,监狱可以给予警告、记过或者禁闭:

  (一)聚众哄闹监狱,扰乱正常秩序的;

  (二)辱骂或者殴打人民警察的;

  (三)欺压其他罪犯的;

  (四)偷窃、赌博、打架斗殴、寻衅滋事的;

  (五)有劳动能力拒不参加劳动或者消极怠工,经教育不改的;

  (六)以自伤、自残手段逃避劳动的;

  (七)在生产劳动中故意违反操作规程,或者有意损坏生产工具的;

  (八)有违反监规纪律的其他行为的。

  依照前款规定对罪犯实行禁闭的期限为七天至十五天。

  罪犯在服刑期间有第一款所列行为,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第七节 对罪犯服刑期间犯罪的处理

  第五十九条 罪犯在服刑期间故意犯罪的,依法从重处罚。

  第六十条 对罪犯在监狱内犯罪的案件,由监狱进行侦查。侦查终结后,写出起诉意见书,连同案卷材料、证据一并移送人民检察院。

  第五章 对罪犯的教育改造

  第六十一条 教育改造罪犯,实行因人施教、分类教育,以理服人的原则,采取集体教育与个别教育相结合、狱内教育与社会教育相结合的方法。

  第六十二条 监狱应当对罪犯进行法制、道德、形势、政策、前途等内容的思想教育。

  第六十三条 监狱应当根据不同情况,对罪犯进行扫盲教育、初等教育和初级中等教育,经考试合格的,由教育部门发给相应的学业证书。

  第六十四条 监狱应当根据监狱生产和罪犯释放后就业的需要,对罪犯进行职业技术教育,经考核合格的,由劳动部门发给相应的技术等级证书。

  第六十五条 监狱鼓励罪犯自学,经考试合格的,由有关部门发给相应的证书。

  第六十六条 罪犯的文化和职业技术教育,应当列入所在地区教育规划。监狱应当设立教室、图书阅览室等必要的教育设施。

  第六十七条 监狱应当组织罪犯开展适当的体育活动和文化娱乐活动。

  第六十八条 国家机关、社会团体、部队、企业事业单位和社会各界人士以及罪犯的亲属,应当协助监狱做好对罪犯的教育改造工作。

  第六十九条 有劳动能力的罪犯,必须参加劳动。

  第七十条 监狱根据罪犯的个人情况,合理组织劳动,使其矫正恶习,养成劳动习惯,学会生产技能,并为释放后就业创造条件。

  第七十一条 监狱对罪犯的劳动时间,参照国家有关劳动工时的规定执行;在季节性生产等特殊情况下,可以调整劳动时间。

  罪犯有在法定节日和休息日休息的权利。

  第七十二条 监狱对参加劳动的罪犯,应当按照有关规定给予报酬并执行国家有关劳动保护的规定。

  第七十三条 罪犯在劳动中致伤、致残或者死亡的,由监狱参照国家劳动保险的有关规定处理。

  第六章 对未成年犯的教育改造

  第七十四条 对未成年犯应当在未成年犯管教所执行刑罚。

  第七十五条 对未成年犯执行刑罚应当以教育改造为主。未成年犯的劳动,应当符合未成年人的特点,以学习文化和生产技能为主。

  监狱应当配合国家、社会、学校等教育机构,为未成年犯接受义务教育提供必要的条件。

  第七十六条 未成年犯年满十八周岁时,剩余刑期不超过二年的,仍可以留在未成年犯管教所执行剩余刑期。

  第七十七条 对未成年犯的管理和教育改造,本章未作规定的,适用本法的有关规定。

  第七章 附则

  第七十八条 本法自公布之日起施行。

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          试述司法解释和行政解释二者效力区别

             作者:王 晴

  行政权的从属性表现在对立法权的从属关系上,但是否从属于司法权,目前我国没有明确的定论,如果按照三权理论,司法权是终审权,行政权最终要受司法权的监督和审查,不过我国议行合一制的体制并没有否定具体行政行为要受司法审查和监督,所以也就不可完全排除部分行政权对司法权的从属性。问题是司法解释、行政解释和立法解释在法律的正式解释中三者是否有效力上的差别和逻辑上的主次位序?一般认为:立法解释根据解释主体的对应性和解释对象的对应性与被解释的法律具有同等的效力,而司法解释有学者把“具有普遍的司法效力”当作它的一个重要特征,其实所有正式解释都具有程度不同的普遍的法的效力,行政解释和司法解释与其执法和司法行为是合为一体的,如果是依法作出的,当然具有法的效力,相对人应当服从。那么既然具有法的效力,就肯定地可以普遍地和反复地适用。尤其从行政机关执行法律的具体行政行为时适用法律的效力渊源考虑,行政诉讼法规定了人民法院审理行政案件,适用法律和法规,规章只作为可以参照的对象。但同时大量的司法实践证明,司法解释被直接引用成为判决书的依据,这实际上说明司法解释和最高法院的案例(判例)对司法审判实践的指导作用在逐步加强,司法解释的效力已经高出了行政规章的效力等级,这是世界两大法系融合的共同趋势和符合现代法律制度发展方向和国际习惯的。司法解释的适用不仅仅限于司法审判过程中和对相对人的法律适用,既然作为法的适用其普遍性已经达到行政机关执行法律的具体对象和目标,达到行政机关的具体的法律适用对象。倒是行政解释甚至行政规章,虽然含有行政自由裁量权的应然内容,但因为它无一例外的从属于立法权,最终不能和可能例外的不从属于立法权的司法权产生的司法解释的效力相提并论。因此,国家工商局工商标字[2004]第14号《国家工商行政管理总局关于行政机关可否直接适用司法解释问题的批复》中称,“司法解释是指由国家最高司法机关在适用法律过程中对具体应用法律问题所作的解释,对各级司法机关如何适用法律具有约束力。行政机关在办案时可以参考有关司法解释,但不宜直接适用司法解释。”这个“参考”司法解释的行政解释是缺乏严谨和难以自圆到行政诉讼中行政规章仅具有参照价值的一家缺陷之说。何况是行政解释,在司法审判中恐怕就根本没有立足和选择的余地了。

  执法实践中所涉及到的司法解释,最多的是民事规范,这部分又称之为实质的民法,例如对商标侵权的司法解释、12315处理消费纠纷所涉及到的民事法律规范的适用。而司法解释一般很少对行政程序和行政法律范畴的事项作出解释,除非与行政诉讼有关它对行政执法几乎根本没有涉及和越权的解释。因此,但凡行政机关要在其行政行为中直接适用法律特别是民事法律,就必然不可避免地直接适用到相关的司法解释。虽然司法解释目前尚不属于我国法律正式的渊源,但在民事法律规范的构成体系中,有关行政执法涉及执行民事法律时,必然涉及到司法解释对民事法律规范具体适用的规定。此时民事法律规范与相关司法解释构成一个完整体系不可避免地直接适用于行政执法的个案。而当司法解释与行政解释不一致时,司法解释与法律和民事法规规范的这种完整体系性并不受到影响或打破,相反行政解释在司法对行政的事后审查和事中救济监督中却处于孤立的地位。因此司法解释在行政执法中显然具有优先于行政解释适用甚至直接适用的效力。需要明确认识和区分的是,当行政执法在行政处罚个案适用法律时就已经具有了法律适用的性质,而不仅仅为执行法律,所以不论当事人的守法还是行政机关的法律适用(包括行政处罚和行政调解,但排除直接的法律执行阶段和相应内容),司法解释都不可避免的成为个案中直接的适用的对象。

  回头来看上文中一句话“倒是行政解释甚至行政规章,虽然含有行政自由裁量权的应然内容,但因为它无一例外的从属于立法权,最终不能和可能例外的不从属于立法权的司法权产生的司法解释的效力相提并论。”——它提出了一个很微妙的问题。

  微妙到了什么地步?

  一是中国不承认法官造法,但实际上有些司法解释近似于造法,而且现实中不应当也没有其他一种权力来替代或者推翻司法解释的作用或者效力。一种很微妙的只可意会不可言传的“立法权”或“判例法”。对立法的僵化和立法机关的无能这种司法改革已经起到积极的作用。

  二是行政权绝对从属于立法权,实际上它不可能也永远不应当与司法权相平等。在我国具有行政兼理司法封建历史传统和现行议行合一体制下,司法权如果能够对议会和行政权加以参佐干预,无疑是一种平衡与和谐的创制。

  三是涉及到三权地位的司法解释在行政执法中的适用问题,是个敏感问题,也是法治民主进步而又不敢不回避的问题。不管参考也罢,参照也罢,直接适用也罢。实践当中如对商标侵权行为的认定,行政处罚和刑事处罚的分界等问题行政执法部门事实上都是直接适用的。请示不请示,批复不批复,大家都得这么作,大家都是这么作的,大家必须这么作。这个突破原则的回答无论如何不能勉强由行政部门所能作出。作出来不是第一个吃螃蟹的人,而是违反“书本上的宪法”的,所以,为了保持社会进步,还是保持这种微妙为好。

浅析房屋承租权之法律保护

一、 房屋租赁概述
房屋租赁是指房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益,承租人向出租人支付租金的行为,是日常生活中不动产交易的一种主要形式。按照房屋使用性质,房屋租赁可分为住宅用房租赁与非住宅用房租赁;按照房屋的所有权性质,房屋租赁可分为公房租赁与私房租赁;按照房屋的租期是否确定,房屋租赁可分为不定期租赁和定期租赁;按照当事人的国籍,房屋租赁可分为国内租赁和涉外租赁。
二、 房屋承租权之法律保护
现行的法律规定在一定的条件下给予房屋承租权特殊的法律保护,主要体现
在两方面:一为房屋承租权优先于所有权得到法律保护;其二为房屋承租权优先于担保物权得到法律保护。
1、房屋承租权优先于所有权得到法律保护。大家知道房屋承租权通常被认是债权即合同之债,是基于依据有效合同所产生的债,也就是我国民法通则所称的“因当事人约定而产生的债”。但是为保证社会经济活动中交易稳定、安全的需要,法律实践中承租权作为一种比较特别的债权形式获得了某些物权的效力,学理上称之为“债权的物权化”这一方面主要体现在”买卖不破租赁的原则”,使承租权具有了物权的效力(对世权)即不仅及于承租双方还及于不特定的第三人。所谓“买卖不破租赁”是指租赁物纵有转移,租赁关系对于租物的受让人仍然有效,例如《合同法》第二百二十九条规定:”租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定:“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。另一方面主要体现在确立房屋承租人的优先购买权,《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”。这些规定说明了在一定条件下房屋承租权限制了房屋所有权人的所有权而优先得到法律保护。
2、房屋承租权优先于抵押权得到法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效“。《担保法》第48条之规定“抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”。这实际上是从法律上确认了在一定条件下“抵押不破租赁”的原则,也即确定了在一定条件下房屋承租权作为债权优先于抵押权作为的担保物权而得到法律保护的效力。但我们也不要忽略关于抵押权与承租权的另一条重要法律规定,那就是最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”这实际上也确认了在一定条件下“抵押破租赁”或“买卖破租赁”的特殊情况。
三、 房屋承租权现存法律保护存在的缺陷和改进建议
1、上述房屋承租权在与房屋有权和抵押权并存且抵押权是有效形成的情况下(抵押合同登记之日),房屋承租权都是在一定条件下有限的对抗房屋所有权和抵押权而得到优先保护的,而这个核心条件就是“房屋承租权在先”问题,从字面理解这个“先”应是指“房屋承租权形成在先”,这就涉及到如何确定房屋承租权形成的时间和标志,这对于在实践操作中切实保护承租人的房屋承租权具有十分重要的意义,而目前的法律对此未有明确规定和解示。
2、本人认为按照房屋租赁民事法律行为发生的顺序,房屋承租权应在下列四个时间点其中之一时形成:
(1) 是在租赁合同成立时形成;
(2) 在租赁合同约定的生效条件具备时形成;
(3) 租赁合同登记备案时形成;
(4) 取得房屋租赁证时形成。
3、本人认为:
(1)租赁合同成立时不应作为房屋承租权形成的时间,理由是租赁合同成立时因合同尚未生效,合同对当事人不具有约束力,承租人的房屋承租权当然是未形成的;
(2)在租赁合同约定的生效条件具备时,承租人的房屋承租权作为普通的合同债权是形成了的,对合同当事人是具有约束力的,而对不特定的第三人是不具有约束力的即不具有作为物权所特有的对抗第三人的效力,所以当然也不具备对抗房屋所有权人的房屋所有权和房屋抵押权人的所有的抵押权的条件,因此本人认为法律条文里所所说的的“房屋承租权在先”的含义并不是指“房屋承租权作为普通的债权的形成在先”,而是指“房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成在先”。
(3)那么房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间是什么时候呢?本人认为在《房屋租赁合同》办理登记备案时就是房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间。理由是因为房地产交易关系到整个社会经济的稳定安全,所以国家把它作为一种要式法律行为来严格管理,通过履行必要的程序才能确定当事人享有的房地产的权益,《城市房屋租赁管理办法》为此规定了房屋租赁登记备案制度,但立法意义在一定程度上主要是为税收管理的需要而且在实践中并没有规定严格的操作程序,但从深层的法律意义来说这应是法律规定的一种不动产交易的公示制度,使房屋租赁产生物权的公示力,从而产生对抗第三人的物权效力,从而使房屋承租权作为一种普通债权被物权化而变成一种特定债权(《上海市城市房屋租赁条例》第十五条明确规定“房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人”)。目前虽然法律规定了房屋租赁登记备案制度,但与房屋买卖交易制度相比显得粗糙模糊,而且规定一些不合理的地方,例如按《城市房屋租赁管理办法》第十五条规定“办理房屋租赁登记备案须提交房屋所有权证书”,而在实践中大多数房屋都是在未办理房屋所有权证书的情况下出租的,这就会导致出现房屋出租给承租人的时间在先抵押设定在后的情况下,因为房屋没有所有权证书无法办理房屋租赁登记备案,而具备了办理抵押登记的条件,从而使承租人的承租权不能优先于低押权人的抵押权而得到法律保护,这已经从法律规定的角度上剥夺了承租人的房屋承租权对抗抵押权的机会,是明显不公平的。这就需要法律应从保护承租人的权利不受损害的角度出发修改房屋租赁登记备案制度的规定,对此我们可以借鉴一下《上海市房屋租赁条例》第八条和第九的规定,该规定确认了只要具备房屋预售的条件就可以预租,这在一定程度上保护了承租人的房屋承租权的法律地位,本人认为应进一步放宽租赁登记备案的条件,至少在房屋具备抵押条件时房屋就可以租赁和办理租赁登记备案,让当事人去选择先抵押或先租赁,这才能从真正意义上做到权利地位的公平合理,也能使当事人更充分的行使自己的房屋所有权之处分权能,体现民法的意思自治和契约自由的原则。
(4)至于办理房屋租赁证只是国家从便于管理的角度出发,在形式上确认承租人合法承租权的而给承租人颁发的凭证,并不能依此来确定房屋承租权作为被物权化后的特定债权的形成时间。
四、立法建议
综上所述房屋承租权作为一种经常发生且关系社会经济秩序稳定的不动产主要交易形式,法律应对房屋承租人所享有的房屋承租权从立法上给予进一步的法律保护,制定更完备合理的房屋租赁管理法律制度,以保障当事人的合法权益能得到切实实现。





作者:郝树亮(13911512034)
日期:2003年4月4日