论不动产租赁权的性质

郑俊　安慧敏


内容摘要：关于不动产租赁的性质，尤其是房屋租赁的性质，是物权或债权，一直有比较明显的争议。本文将主要从房屋租赁和用益物权进行比较，来论证应将房屋租赁等不动产租赁的性质定性为物权属性。

关键词：不动产租赁；租赁权债权；租赁权物权性


一、 引言

　　本文的写作缘于在物权法课程中以下的疑问：第一，不动产租赁权的效果是对他人之物的使用，而用益物权也是使用他人之物，这两个权利的实质区别是什么？第二，针对目前学界对不动产租赁权性质的不同看法，到底何是何非。本文将比较不动产租赁和用益物权的特征，来论述和还原不动产租赁权的物权本性。

二、 不动产租赁权性质的不同学说

　　学者对不动产租赁权的性质颇有争论，并存在以下三种学说：

（一） 租赁权债权说

　　租赁权债权说源于罗马法。关于租赁契约的效力，罗马法规定，在物的租赁中，承租人只是持有物，换言之，他完全依赖于出租人，仅仅取得针对出租人的债权。承租人不能针对干涉其活动的第三人行使诉权，而只能因出租人违反平安无忧地享用物而对其提起诉讼。
　　持此说的学者认为，承租人对不动产的使用、收益的权利，是因租赁物之交付而取得，并非如物权的直接支配其标的物的独立权利，是从属于租赁权之权能，故租赁权非属物权，仍属债权。

（二） 租赁权物权化说

　　租赁权物权化学说源自德国，德国最早确定了“买卖不破租赁”的规则，赋予了租赁权一定的排他力。租赁权物权化说在当今学术界占了主导地位, 该说承认了租赁权的物权特性,即具有一定的排他性。但基于物权法定主义、而主张租赁权为债权又无法圆满解释承租人何以有直接占有、使用和收益租赁物的权利, 于是采取了折中的态度。

（三） 租赁权物权说

　　租赁权物权说认为，租赁权是基于占有租赁物，通过使用租赁物而取得收益，本质上是对物的支配，属于物权的范畴，即“支配权实为租赁权之本体”。
　　针对不动产租赁权的性质，不光在学界的主张各有不同，在现实的立法活动中，也各有不同的体现。法国、英国，美国的立法都承认不动产租赁权的性质是物权性质；德国、日本以及我国《合同法》都主张不动产租赁权的物权化说；而针对不动产租赁权的债权性质说，则现在为大多数国家立法所抛弃。

三、 不动产租赁权非物权说的原因及不足

　　不动产租赁的效果是对他人之物的占有、使用和收益，而我国《物权法》中所规定的用益物权的法律效果也是对他人之物的占有、使用和收益。那么为什么如此相似的两种权利，却有着天壤之别,一个是债权，而一个是物权呢？把不动产租赁权排除在物权之外而规定为债权的原因又是什么呢？
　　经过分析，我们发现不动产租赁权规定为债权的原因不外乎以下几点：
　　第一，认为不动产租赁权主要是依据合同产生的权利，合同权利是债权，而且大陆法系国家在立法中一般都将租赁权放在债法部分予以规定。
　　第二，物权是对世权，权利人拥有直接支配其标的物的独立权利，无需征得他人同意。而不动产租赁权，正如史尚宽先生所言，不动产租赁的承租人虽然也享有使用和收益权能，但是其只能向出租人主张，具有债的相对性，所以其只能为债权，而不是物权。
　　第三，物权法定是物权的根本原则。根据该原则，法律对于每一个物权都做出了全面确定的规定，不应有不确定内容。而不动产租赁，由于租赁期间的不确定，法律无法对此“法定”，所以只能把其规定为债权。
　　虽然以上理由看似合理，但是，我们却能推敲出其中的不足：
　　第一，不动产租赁权虽然是依据租赁合同所产生的权利，但是某个物权的成立方式并非物权本身的特质，这种“出身论”看到的仅仅是现象，而对事物的判断应该根据其实质。许多用益物权的设立也是由于双方的约定才产生的，只不过后来完成了物权的必要的公示程序，因此通过何种方式成立似乎不是定性的理由。至于罗马法中就有的“买卖不破租赁”理论，其理论前设就是认为租赁是债权，也未说明理由。
　　第二，诚如史尚宽先生所言，不动产承租人对租赁物的使用、收益权能，是在出租人将租赁物交付给承租人之后，承租人才能行使上述权能的，此权利只能对出租人主张。那我们就要问，作为物权中的用益物权，用益物权人不也是在取得用益物之后才开始享有和行使使用、收益的权利吗？那为什么同样是相同的权利获得方式和行使方式，在土地等不动产方面表现为用益物权而在房屋等不动产就表现为债权呢？况且，承租人在占有租赁物后，其行使使用权、收益权并不用他人的介入，自己就能完成。
　　第三，物权法定原则的具体内容是指：对物权的权利内容（各方权利、义务）和种类进行法定，而对于某个物权的具体时间问题，却并非要求法定。如果以不动产租赁的时间过短为理由，认为不适合用益物权来保护，那也是不合适的。在现代生活中，许多租赁权的期限也超出了10年，如我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。可见时间的问题不是将不动产租赁排除在用益物权体系外的原因。
　　第四，如果承认了租赁权的物权化，那就是表明承认不动产租赁权是债权。既然是债权，根据债之相对性完全否定债权人对第三人主张权利，债权仅可以约束债务人。但就租赁权而言，承租人能够对租赁物的新所有人主张“买卖不破租赁”，不能否定这是承租人在对第三人行使权利。那么债权之相对性理论对这个问题又能如何解释清楚呢？
　　第五，如果租赁权是债权，并在一定情况下可以物权化，那么债权与物权的区别又是什么呢？债权制度和物权制度作为民事制度的两大支柱，各有分工，界限明确。传统民法理论自产生之时，就一直强调二者间的区别，认为它们泾渭分明，不容混淆。即使主张租赁权物权化的学者，也毫无例外。比如，王利明教授列举的二者间的区别达七点之多。学者们一面阐释债权与物权的差别，另一面又混淆了双方的对立，这在逻辑上不符合同一律的要求。物权法专家既主张债权与物权的区别，又主张两者合流，是在企望鱼与熊掌兼得。“或者是分清物权与债权，或者是放弃关于物权的理论与实践，这里没有第三种可供选择的方案”。退一步讲，即使租赁权是债权，也能物权化，那么这个物权化的过程是怎样的呢？其法理依据又是什么呢？

四、不动产租赁权应为物权

　　经过上述分析，我们发现如果把不动产租赁权定位为债权，很显然是难以让人信服的。而在租赁权的债权性不能解释租赁权的物权效力时，如果学者再告诉我们，租赁权还可以物权化，以达到自圆其说的目的时，那么我们对一些学者批评这种行为是“一种学术上懒惰的表现”也可以理解了。
　　而通过和用益物权的比较，我们发现，将不动产租赁权规定为物权，并不是不可能的，甚至可以说是合理的，理由如下：
青海省西宁市人民政府


西宁市人民政府重大行政决策程序规定



第一章 总 则

第一条 为规范市政府重大行政决策行为，健全科学决策、民主决策、依法决策、阳光决策工作机制，根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》、国务院《全面推进依法行政实施纲要》、《关于加强市县政府依法行政的决定》和《关于加强法治政府建设的意见》等规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 市政府重大行政决策的作出、执行和监督等活动，适用本规定。
第三条 市政府重大行政决策应当遵循科学、民主、合法和公开的原则，遵循公众参与、专家咨询、风险评估、合法性审查和集体决定相结合的行政决策机制。严格执行决策责任追究制度。
第四条 市政府重大行政决策信息的公开、新闻发布或者新闻媒体宣介，按照有关法律、法规规定实施。

第二章 决策范围
第五条 本规定所称重大行政决策，是指市政府依照法定职责对涉及本行政区域内经济社会发展全局、社会面广、专业性和政策性强、与人民群众切身利益密切相关的重大事项所作出的决定。包括：
(一) 研究市政府贯彻落实省委、省政府和市委的重要决议、决定和工作部署的实施意见；
(二)编制和修改各类经济、社会发展和公共服务总体规划或专项规划、年度计划；
(三)使用重大财政资金，安排政府重大投资项目，处置重大国有资产；
(四) 制定涉及民生的环境保护、劳动就业、社会保障、医疗服务、文化教育、社会救助、城镇住房保障等方面的重大政策措施；
(五) 研究市政府职能转变、行政管理体制改革等涉及市政府自身建设方面的重大问题；
(六) 讨论地方性法规草案，审议市政府规章，研究重要的规范性文件；
（七）其他需要市政府决策的重大事项。
第六条 下列情形不适用本规定：
(一) 决定市政府人事任免；
(二) 制定市政府及部门内部事务管理措施；
(三) 处置突发事件；
(四) 不属于重大行政决策的一般决策事项；
(五) 法律、法规和规章对决策程序已作出规定的事项。
第三章 决策程序
第七条 市长、副市长、秘书长、副秘书长可以按照各自的职责提出决策事项建议。
市政府有关部门、各区县政府认为需要市政府决策的事项，可以向市政府提出相关决策事项建议。
其他单位、组织或个人可以通过市政府办公厅、市政府有关部门、各区县人民政府向市政府提出相关决策事项建议。
第八条 市政府重大行政决策事项承办单位按下列规定确定：
(一) 市长、副市长、秘书长、副秘书长提出决策事项的，依照市政府部门法定职权确定承办单位。涉及若干部门、职能交叉难以界定的，由市政府行政首长按照市政府工作规则的权限指定承办单位；
(二)市政府办公厅、市政府有关部门提出决策事项的，提出部门为承办单位；
(三)区县政府向市政府提出决策事项的，区县政府为承办单位；
(四)公民、法人或者其他组织向市政府提出决策事项的，由政府行政首长按照市政府工作规则的权限指定承办单位。
第九条 市政府有关部门、各区县政府办理拟提交市政府决策的事项，应当深入开展调研工作，全面、准确掌握决策所需的有关情况，起草或委托所聘请的专家或者专业研究机构起草决策方案。
第十条 提出重大行政决策事项，承办单位应当提交决策建议方案、草案。决策建议方案、草案可由承办单位自行起草，也可以委托有关专家或者专业研究机构起草。
凡需要进行多方案比较研究的重大行政决策，应当拟订两个以上可供选择的决策备选方案。
第十一条 涉及全市经济社会发展全局，以及专业性、政策性较强的重大行政决策事项，实行专家咨询论证制度。专家咨询论证后，应当出具书面论证报告。
对可能涉及社会稳定、环境、经济、法律等方面风险的重大行政决策事项，实行风险评估制度。风险评估应当按照市政府有关重大事项社会稳定风险评估管理规定进行评估，评估后提出书面风险评估报告。
决策风险评估可以分类委托有关专门研究机构进行。
第十二条 法律、法规和规章规定应当听取公众意见或举行听证的重大行政决策事项，应当按规定程序征求公众意见或举行听证会。举行听证会的，应当有书面听证报告。
第十三条 承办单位应当广泛征求市人大代表、政协委员、民主党派、群众团体等社会各界的意见和建议。
承办单位应当依据专家论证报告、风险评估报告、相关部门和区县政府意见、公众建议等完善重大行政决策草案。
对拟提交的重大行政决策草案由承办单位法制机构依法进行审核，经单位领导班子集体讨论通过后上报。
第十四条 提请市政府决策的决策建议方案、草案应当经市政府法制机构进行合法性审查。
第十五条 承办单位提请市政府审议重大行政决策方案，应当向市政府办公厅报送下列材料：
(一)提请市政府审议的请示；
(二)决策方案及其制定说明；
(三)决策论证相关报告及材料，包括专家论证报告、风险评估报告以及征求意见汇总材料等。进行听证的，应当提交听证报告；
(四)涉及重大行政决策事项的其他材料。
第十六条 市政府办公厅收到重大行政决策方案及其相关材料之日起5个工作日内进行初审。材料齐备的，送请市政府领导批示，由市政府法制机构进行合法性审查；材料不齐备的，告知承办单位补充材料。
第十七条 市政府法制机构自接到重大行政决策方案及其相关材料之日起20个工作日内进行合法性审查。
根据市政府要求，市政府法制机构会同承办单位可以组织市政府法律顾问暨立法咨询专家对重大行政决策方案进行论证。
市政府法制机构审查重大行政决策方案后，应向市政府提出提交审议、暂缓提交审议的审查建议。
第十八条 市政府办公厅收到市政府法制机构合法性审查意见后，5个工作日内送请市政府领导提出意见。可以提交审议的，提请审议；不能提交审议的，书面通知承办单位。

第四章 决策审定
第十九条 市政府重大行政决策按照民主集中制和行政首长负责制相结合的原则，实行市政府常务会议或市政府全体会议集体审议制度。
第二十条 市政府重大行政决策应当按照市政府工作规则的有关规定，由市长根据决策事项的需要，主持召开市政府常务会议或市政府全体会议。市长根据会议讨论情况，对审议的决策事项做出原则通过、不予通过、修改或再次审议的决定。
重大行政决策审议通过后应当明确执行单位。
第二十一条 市政府办公厅、承办单位负责重大行政决策过程形成材料的整理归档工作。

第五章 决策公开
第二十二条 承办单位可以向市政府办公厅提请重大行政决策审议会议邀请市民旁听或进行现场直播的建议。
重大行政决策政府审议会议市民旁听制度和现场直播制度等由市政府办公厅组织实施。
第二十三条 重大行政决策审议会议拟进行现场直播的，在会前20个工作日内，由市政府办公厅协调通过市级电视、报刊、网络等媒体向社会公开发布进行现场直播的预告，公布会议举行的主要议题等相关信息，公民、法人或其他组织可以向市政府办公厅申请旁听，市政府办公厅按照有关规定办理。
第二十四条 重大行政决策通过后，市政府办公厅按照有关规定，自通过之日起15个工作日内向社会公布。

第六章 决策执行与监督
第二十五条 执行单位应当制定执行方案，明确执行目标，落实执行措施，全面、及时、正确地贯彻执行市政府重大行政决策。
第二十六条 重大行政决策执行实行绩效评价制度。重大行政决策执行应当纳入全市年度目标责任考核。
执行单位应当在重大行政决策颁布实施本年内作出决策执行情况的绩效评价报告，报市政府办公厅审查。
第二十七条 重大行政决策在执行中因不可抗力或者客观情况变化导致决策目标全部或者部分不能实现的，执行单位应当立即采取补救措施，并向市政府报告。
公民、法人或者其他组织认为重大行政决策有不适当的，可以向执行单位提出意见。
第二十八条 市政府根据重大行政决策执行中的实际情况以及绩效评估报告，可以对原有决策作出调整、暂缓执行、停止执行的决定。
第二十九条 市政府作出重大行政决策调整、暂缓执行、停止执行的决定后，执行单位应当立即采取有效措施，避免、减少可能产生的损失和社会影响。
第三十条 市政府办公厅、行政监察机关负责重大行政决策执行情况的检查、督促、考核工作，采取跟踪检查、督促催办等方式，确保决策的正确执行，并及时向市政府报告。
第三十一条 市政府及其有关部门应当主动接受市人大及其常委会对重大行政决策制定、执行工作的依法监督和市政协的民主监督，接受民主党派、新闻媒体和社会公众的监督。
市监察、审计部门应当依法加强专项监察监督工作，及时对违法违规行为依法作出处理。
第七章 责任追究
第三十二条 市政府有关部门、各区县政府违反本规定，导致市政府决策失误的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予相应处分。
第三十三条 决策执行单位违反本规定，导致重大行政决策不能正确执行的，依照有关规定和干部管理权限对负有领导责任的人员和其他直接责任人员追究责任。
第八章 附则
第三十四条 本规定由市政府办公厅组织实施。
各区县政府的重大行政决策程序可参照本规定执行。
第三十五条 本规定自2012年9月1日起施行。