浅析如何做好刑诉法修改后的审查逮捕工作/戴文功

作者:法律资料网 时间:2024-05-15 20:44:38   浏览:9389   来源:法律资料网
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  内容摘要 修改后刑诉法就检察机关履行侦查监督职责方面进行了全面的强化,主要表现在对审查逮捕条件和程序的明确和完善。这一方面增加了审查逮捕的工作量和难度,另一方面也对检察机关在今后的工作中如何掌握逮捕条件的适用,准确执行逮捕措施产生了深刻的影响。

  关键词 审查逮捕 细化 标准 程序


  逮捕对于防止犯罪嫌疑人、被告人逃避或妨碍刑事诉讼活动的顺利进行发挥着重要作用,也关系到如何更好地实现保障人权的这一刑诉法的基本任务。1996年刑诉法规定逮捕必须符合三个要件,即有证据证明有犯罪事实;可能判处徒刑以上刑罚;有逮捕必要。这三个条件中对逮捕必要的规定过于宽松,实践中对逮捕必要性条件自由裁量权太大,同时长期形成的“构罪即捕”的理念也极易导致逮捕的滥用。虽然高检院出台了有关规范性文件,但1996年刑诉法修改前,各地对逮捕的把握仍多停留在“构罪即捕”的层面,往往忽视必要性条件,导致逮捕功能异化。因此,修改后刑诉法在保留逮捕的证据条件、刑罚条件的基础上,将“逮捕必要性”论述为“社会危险性”,并对逮捕的情形进行了较为详细的规定,为办案人员根据相关事实及证据,全面分析和判断案情提供了依据,这也是进一步贯彻逮捕的谦抑原则,禁止滥用逮捕权,最大限度的控制逮捕,尽可能少捕原则的体现。

  一、 修改后刑诉法对逮捕工作的相关规定

  针对审查逮捕工作实践中存在的诸多问题,修改后刑诉法结合了多年司法经验,也吸收了国外的一些刑罚理念,既巩固了已有的逮捕制度改革成果,也推动了逮捕制度的逐步完善。

  一是逮捕条件细化。修改后刑诉法第79条规定:“对有证据证明有犯罪事实,可能判处徒刑以上刑罚的犯罪嫌疑人、被告人,采取取保候审尚不足以防止发生下列社会危险性的,应当予以逮捕:(一)可能实施修改后的犯罪的;(二)有危害国家安全、公共安全或者社会秩序的现实危险的;(三)可能毁灭、伪造证据,干扰证人作证或者串供的;(四)可能对被害人、举报人、控告人实施打击报复的;(五)企图自杀或者逃跑的。对有证据证明有犯罪事实,可能判处十年有期徒刑以上刑罚的,或者有证据证明有犯罪事实,可能判处徒刑以上刑罚,曾经故意犯罪或者身份不明的,应当予以逮捕。被取保候审、监视居住的犯罪嫌疑人、被告人违反取保候审、监视居住规定,情节严重的,可以予以逮捕。”

  由此可见,修改后刑诉法在逮捕措施方面作了三项重要的修改:一是列举了“社会危险性”的五种情形;二是对“应当逮捕”的三种情形作出了规定;三是对违反取保候审、监视居住相关规定,情节严重的犯罪嫌疑人、被告人,将“应当”逮捕修改为“可以”逮捕。将必要性审查与应当逮捕的五种情形、三种情形相结合,要求检察机关在审查逮捕案件过程中必须优先考虑是否具有社会危险性,在具备社会危险性的前提下,再去衡量其社会危险性能否通过取保侯审、监视居住等非羁押性方式去避免,只有在前两种条件都满足的情况下才能使用逮捕这种羁押性手段去保证诉讼的顺利进行。这样的司法理念使得逮捕措施得以慎用,能够更好地保障人权。

  二是审查逮捕程序完善。第一,增加了逮捕阶段讯问犯罪嫌疑人的规定。修改后刑诉法第86条规定“人民检察院审查批准逮捕,可以讯问犯罪嫌疑人;有下列情形之一的,应当讯问犯罪嫌疑人:(一)对是否符合逮捕条件有疑问的;(二)犯罪嫌疑人要求向检察人员当面陈述的;(三)侦查活动可能有重大违法行为的。”此规定在赋予检察机关对是否讯问有自由裁量权的同时,从提高逮捕质量和保护犯罪嫌疑人合法权利的角度出发,又规定了“必须”讯问的情形,防止错误批捕。第二,增加了审查逮捕阶段证人、律师的参与。修改后刑诉法第86条规定“人民检察院审查批准逮捕,可以询问证人等诉讼参与人,听取辩护律师的意见;辩护律师提出要求的,应当听取辩护律师的意见。”此规定增设了询问证人、听取辩护律师意见的程序,有利于保障犯罪嫌疑人的合法权益;同时,也减少了检察机关审查逮捕的行政审批色彩,有利于检察机关更加全面地了解案件情况,彰显程序正义。

  三是增加了羁押必要性条款。修改后刑诉法第93条规定:“犯罪嫌疑人、被告人被逮捕后,人民检察院仍应当对羁押的必要性进行审查。对不需要继续羁押的,应当建议予以释放或者变更强制措施。有关机关应当在十日以内将处理情况通知人民检察院。”此规定改变了多年来必要性审查仅停留在案件审批过程的制度,既可以有效地防止超期羁押、不必要的关押,又可以避免羁押期限长于所判刑期的变相超期羁押现象的出现。

  综上所述,逮捕条件的设置是否科学事关逮捕制度本身的设置是否科学、是否正当,事关逮捕措施在司法实践中是否会被滥用,事关被羁押公民的权利是否能够得到切实保障。从司法规律的角度看,修改后刑诉法对逮捕条件细化和羁押必要性条款遵从了无逮捕必要推定原则和强制措施的比例原则,有利于减少司法恣意,同时也对检察工作提出了更高的要求。

  二、修改后刑诉法对审查逮捕工作的挑战

  修改后刑诉法的实施,强化了检察机关对逮捕必要性的审查,对其准确掌握审查逮捕条件,发挥逮捕措施在惩治犯罪中的作用产生重大影响。

  一是逮捕条件把控面临修改后的考验。与以往相比较,修改后刑诉法对逮捕条件的细化及羁押必要性的审查,使基层检察院审查逮捕工作量大大加重,特别是在当前案件数量多、检察官少的情况下,除了对案件事实的审查,办案人员还要综合案件影响、犯罪嫌疑人的人身危险性、社会群众反映等因素,及时化解各方矛盾,促进和解工作的进行,而这一系列的工作需要在法律规定的较短期限内完成,是对办案人员办案质量与效率的极大考验。首先,如何把握“社会危险性”这一用语。何谓“社会危险性”,修改后的刑诉法明确应当逮捕的五种情形。但对这五种情形没有明确界定和提出证据要求;其次,如何理解逮捕条件中“可能判处十年徒刑以上刑罚”的要件。尽管最高法和地方省高法出台了量刑指导意见及实施细则,但案件事实证明标准在逮捕阶段与审判阶段的不同,以及检察官和法官不同的法律裁量(西方称自由心证),导致了逮捕阶段认为可能判处十年徒刑以上刑罚的案件在审判时判处了轻刑,可能判处徒刑以上刑罚的案件在审判时判处了拘役、缓刑等,这增大了检察官判断的难度,对案件捕后是否能判轻刑难以把握。最后,在司法实践中,取保候审、监视居住等非羁押性措施有时候难以保障诉讼活动的顺利进行。取保候审存在脱保成本低,犯罪嫌疑人逃避、妨碍刑事诉讼的风险,甚至发生犯罪嫌疑人在取保候审期间再违法犯罪的情况。监视居住由于操作困难,在实践中往往演化成在宾馆羁押,成本过高,执行机关还要时刻监视被监视居住人的人身安全。采取非羁押措施后,一旦发生危害事件,不被羁押后又犯罪,那么不仅办案人员、检察机关会成为众矢之的,公众对非羁押制度也会失去信心。

  二是羁押必要性审查需要修改后的细则保障。如何开展羁押必要性的审查是检察机关在修改后刑诉法实施之初所面临一个新课题。修改后刑诉法给检察机关构建了羁押必要性审查的平台,但此项规定原则性强,并未就具备的实施时间、启动方式、监督程序等进行规定,这需要检察机关去完善。

  三是审查批捕风险评估面临修改后的探索。由于现阶段社会经济发展使得部分矛盾凸显,一些案件在作出决定后容易引发社会矛盾,这样就让审查逮捕案件的风险评估显得十分必要,但这一机制在具体的操作中尚未完全成熟。特别是在修改后刑诉法作出了关于逮捕的新规定后,部分相似案件在不同背景下可能会作出不同的决定,群众在不知情的情况下容易不理解,因而对风险评估的要求也需要进一步提高。另外部分案件在逮捕后发生变化,如实践中经常发生的轻伤害案件,逮捕阶段没有进行和解,审判阶段达成了和解。如果逮捕阶段不批捕,被害方不认同,往往会激发社会矛盾。

  三、如何做好新形势下的审查逮捕工作

  面对修改后刑诉法给审查逮捕工作带来的修改后挑战,笔者认为在今后的工作中应该做好以下几点:

  第一,要在总结实践经验的基础上,落实宽严相济的刑事政策,实现逮捕理念从“构罪即捕”向“严格逮捕”转变。逮捕措施的适用,一是要确定有犯罪事实发生并有证据可以证明犯罪嫌疑人、被告人实施的犯罪行为具有相当的社会危险性,不能只关注犯罪事实,对可能判处徒刑以上刑罚和发生社会危险性缺乏认真审查与正确判断,通过认定犯罪嫌疑人、被告人的行为性质,维护刑事诉讼的严肃性。二是通过对犯罪嫌疑人、被告人的人身自由严格控制,保障侦查工作的开展和证据的收集完善,确保刑事追诉顺利进行,提高工作效率,合理配置司法资源,将犯罪嫌疑人、被告人与社会隔离,有效防止可能发生修改后的社会危害,避免加剧、扩大矛盾,不能脱离实际或者缺乏分析研判,将逮捕证据标准一律等同于起诉或者审判的标准。三是要进一步强化取保候审、监视居住等非羁押性保障措施的运用,确保诉讼顺利进行,化解社会对抗,增强人民群众的安全感。

  第二,逮捕条件的细化,要求必须进一步提高逮捕办案质量。建立健全逮捕审查工作机制,一方面要加强对逮捕条件的研究论证,从惩治犯罪和人权保障并重的角度出发,保证逮捕措施的严格适用;另一方面要加强逮捕条件的证明机制,强化证据意识,围绕逮捕条件的待证事实规制证据标准,检察机关要监督公安机关在侦查阶段注意收集相关证据,并在提请逮捕时对犯罪嫌疑人具有的社会危险性说明理由,附上相关的证据材料。侦查机关在提请批准逮捕犯罪嫌疑人时,应同时提供关于适用逮捕的相关理由说明。相比检察机关,公安机关对案件侦查进展情况及犯罪嫌疑人的犯罪情节轻重、帮教环境、是否累犯等影响社会危险性判断的事项更为了解,由公安机关采取书面形式说明有逮捕必要的理由,并提供相应证据,这样既可以使检察机关更为全面地掌握影响逮捕判断的各项因素的具体情况,提高审查针对性和准确性,也有助于防止对明显无逮捕必要的盲目报捕,从而节约诉讼成本,提高诉讼效率。

  第三,细化工作流程,建立捕后审查跟踪机制,明确批捕环节案件承办人对逮捕后必要性进行审查的义务。首先,应当明确规定羁押必要性审查的程序规则。羁押必要性审查的启动主体应为检察机关侦查监督部门。审查案件范围包括案件证据发生重大变化的、可能判处徒刑以下刑罚或者缓刑的,达成刑事和解的以及其他采取取保候审、监视居住能防止社会危险性发生的情形。审查程序为主动审查与申请审查相结合,即通过建立逮捕案件羁押必要性审查档案定期审查与犯罪嫌疑人及其法定代理人、近亲属、或者辩护人提出申请审查。其次,应当明确规定羁押必要性的实体审查方式,既要向侦查机关了解案件侦查取证的新情况,又要听取犯罪嫌疑人的辩护人、被害人及其诉讼代理人的意见,同时要查阅有关案卷材料,辅之以犯罪嫌疑人在押期间的表现作为考量因素,审查评估是否继续羁押犯罪嫌疑人的有关证明材料;审查方式;最后,应当建立切实有效、方便快捷的信息交流机制。检察机关应当充分利用修改后刑诉法提供的监督平台,侦查监督部门人员完成捕前审查工作后,侦查监督部门与侦查机关以及同院公诉部门要加强沟通联系,构建起确保侦查监督部门能够掌握案件的全程动态,在此基础上才能把捕后跟踪必要性审查工作落到实处。这只要长期坚持下去,就能对一些可能会判处轻刑的案件在批捕阶段做出可捕、可不捕或不捕的处理,从而提高逮捕的质量。

  第四,在工作中要将矛盾纠纷化解与侦查说理有机结合。针对存在重大社会稳定隐患的案件,在实践中已经证明建立和健全风险评估工作机制十分必要,在修改后刑诉法实施后这既是对相关案件可能出现的后期隐患的提前通报,同时也是对办案人员的提醒,警示办案人员还需要进行后续工作,案件矛盾隐患还需要进一步化解。风险评估机制不是一个孤立的单元,不但要结合地区特点及时予以调整、完善,同时也需要在审查逮捕工作中进一步做好侦查说理工作,这样才能在办案中及时有效地化解社会矛盾,在案件结果出来之后能够消除人民群众可能存在的误解。当然这就需要检察人员在办案中超越简单的就案办案,需要将办案与法律相结合,把惩治犯罪、化解矛盾结合在一起,做到办案的透明、公平、公正。

  总之,对于修改后刑诉法的适用是一个长期的过程,需要在具体办案中,严格按照法律规定来准确把握逮捕的条件,一案一分析,贯彻惩治犯罪与保障人权并重的精神,全面提高逮捕案件的质量。

  作者单位:涞水县人民检察院
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南京市旅游市场管理条例

江苏省南京市人大常委会


南京市旅游市场管理条例

南京市人民代表大会常务委员会公告
(第8号)

《南京市旅游市场管理条例》已由南京市第十二届人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2001年11月16日制定,江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于2001年12月27日批准,现予公布,自2002年3月1日起施行。

南京市人民代表大会常务委员会
2001年12月28日

第一章 总 则

第一条 为了规范旅游市场秩序,维护旅游者和旅游经营者的合法权益,促进旅游业的健康发展,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 凡在本市行政区域内从事旅游经营与管理的单位和个人,应当遵守本条例。

第三条 市人民政府旅游行政主管部门(以下简称市旅游管理部门)负责本市旅游市场的监督管理。

区、县旅游管理部门负责辖区内旅游市场的监督管理。

工商行政、物价、公安、交通、园林、文化、宗教事务、质量技术监督等行政管理部门以及风景区管理机构,应当按照规定的职责,做好旅游市场管理工作。

第四条 一切组织和个人对扰乱旅游市场秩序和损害旅游者合法权益的行为,有权向旅游管理等有关部门举报和投诉。
第二章 经营资质

第五条申请从事旅游经营活动的,应当具备下列条件:
(一)有具体的名称;

(二)有明确的经营范围;

(三)有必需的场所、设施、资金;

(四)有考核合格的管理人员、从业人员;

(五)法律、法规规定的其他条件。

第六条 申请设立旅行社,应当按照国家规定的标准向旅游管理部门交纳质量保证金。

质量保证金用于赔偿因旅行社责任造成的旅游者经济损失,发生赔偿支付后,应当在规定期限内予以补足。

第七条 从事旅行社业务的单位和个人,应当按规定向旅游管理部门提出申请,旅游管理部门应当自收到申请之日起三十日内,作出批准或者不予批准的决定,并书面通知申请人。

对批准设立旅行社的,旅游管理部门应当向申请人颁发《旅行社业务经营许可证》,申请人持《旅行社业务经营许可证》向工商行政管理部门办理营业执照后,方可经营。

第八条 旅行社设立分社,应当到原审批的旅游管理部门领取许可证后,向工商行政管理部门办理登记注册手续。旅行社应当在办理完分社登记注册手续之日起三十日内,报市旅游管理部门和分社所在区、县的旅游管理部门备案。

旅行社设立门市部,应当经拟设地的区、县旅游管理部门审核,并在办理完工商登记注册手续之日起三十日内,报原审批的旅游管理部门、主管的旅游管理部门和门市部所在区、县的旅游管理部门备案。

第九条 从事南京风光一日游业务的,应当具备旅行社经营资格,并报市旅游管理部门备案。

第十条 申报星级旅游饭店应当向旅游管理部门提出申请,旅游管理部门应当自收到申请之日起六十日内给予书面答复,对符合条件的按照国家星级标准评定。

评定一星级旅游饭店,由饭店所在区、县旅游管理部门核准;评定二、三级旅游饭店,由市旅游管理部门核准。申报四、五星级旅游饭店,经市旅游管理部门初审后,按国家和省有关规定报批。

旅游饭店在未经评定获得星级之前,不得使用星级饭店标志或者以星级饭店称谓从事经营和宣传招徕活动。
第十一条 旅游经营者及其从业人员按照国家规定必须具有岗位或者职业资格证书的,应当取得相应的资格证书方可上岗。
第三章 经营服务

第十二条 旅游者的合法权益受法律保护。旅游者的人身、财产安全和卫生条件应当得到保障,人格尊严、民族风俗习惯和宗教信仰应当得到尊重。

旅游者自主选择旅游经营者及服务方式、服务项目及商品,有权知悉有关服务内容、标准、质量、费用等情况。

第十三条 旅游经营者应当依法经营、规范服务,不得有下列行为:
(一)不履行与旅游者签订的合同,或者不履行在旅游宣传招徕中的承诺;

(二)不按国家标准、行业标准提供服务或者提供质价不符的服务;

(三)对服务范围、内容、价格、标准等作虚假的宣传;

(四)欺骗、强迫旅游者购买商品或者接受事先没有约定的服务消费;

(五)出售假冒伪劣的商品;

(六)危害旅游者人身安全和财产安全;

(七)法律、法规规定的其他侵害旅游者合法权益的行为。

第十四条 旅游经营者应当建立安全责任制,配置必要的安全设施和设备,在可能发生危险的区域,应当设置明显的提示标志或者警示牌。

旅游经营者及其从业人员对旅游中可能发生的危险应当提醒旅游者,当旅游者的人身、财产安全受到损害时,应当采取救助措施,并同时报告当地公安机关和旅游管理部门。

第十五条 旅游经营者依法自主经营,有权拒绝违反法律、法规规定的收费和摊派,有权拒绝旅游者违反法律、法规和社会公德以及超出旅游合同约定内容的要求。

第十六条 旅行社应当按照核定的经营范围开展经营活动。旅行社未获得特许经营的,不得经营中国公民出国(境)旅游业务。

第十七条 旅行社应当与旅游者签订旅游合同。

旅游合同应当就下列事项作出明确约定:
(一)旅游行程安排,包括游览景点和线路、住宿标准、餐饮标准、娱乐标准、购物点和时间,乘坐交通工具种类和档次等;

(二)旅游服务价格;

(三)违约责任;

(四)其他需要约定的事项。

旅行社使用国家监制的旅游格式合同的,还应当制定详细的旅游行程表,作为合同的组成部分。

旅行社使用自制旅游格式合同的,应当事先报工商行政管理部门审查。

第十八条 旅行社从事旅游业务经营活动,必须投保旅行社责任保险。旅行社在理赔案件发生后,应当将理赔情况报旅游管理部门备案。

第十九条 从事南京风光一日游业务的旅行社,应当在旅游车明显位置悬挂南京风光游标志牌、旅游价目表和游客须知,并按照核定的旅游线路、时间和价格安排游览。不得擅自改变旅游线路或者串点、漏点,不得乱收费。

第二十条 旅行社导游人员进行导游活动,应当遵守下列规定;
(一)佩戴全国统一的导游证;

(二)持有所服务的旅行社签发的任务派遣单或者接团计划书;

(三)向旅游者讲解旅游地的人文和自然情况,介绍风土人情和习俗,讲解内容应文明、健康;

(四)按照规定的行程安排旅游者的旅行和游览活动,不得违反合同约定增加、减少游览项目,改变行程计划中的景点、餐饮点和购物点,增加收费项目;

(五)如遇特殊情况需改变旅行和游览计划,应当按照合同约定征得多数旅游者和旅行社的同意;

(六)不得擅自离团或者中止导游活动;

(七)不得向旅游者兜售物品或者购买旅游者的物品;

(八)不得以明示或者暗示的方式向旅游者索要小费;

(九)不得欺骗、强迫旅游者消费或者与经营者串通欺骗、强迫旅游者消费。

第二十一条 旅游景区、景点应当设置符合国家标准且规范合理的公共信息图形标志。

禁止在景区、景点内圈地占点,妨碍旅游者观景、摄影。

第二十二条 旅游景区、景点经营者应当执行国家价格法律、法规,不得强制旅游者购买套票。对学生、现役军人、残疾人、六十周岁以上老人,应当按有关规定给予优惠。

第二十三条 旅游景区、景点经营者应当加强环境保护和卫生管理,保证污染物达标排放和卫生合格。
第四章 监督管理

第二十四条 旅游管理部门应当依法加强对旅游市场的监督和检查。

旅游市场执法人员应当持证执法,并不得泄露旅游经营者的商业秘密。旅游经营者应当自觉接受旅游管理部门的监督和检查。

旅游管理部门及其工作人员,不得从事或者参与旅游经营活动。

第二十五条 旅游管理部门应当按照国家有关规定对旅游经营者进行年审验证。

旅游管理部门应当会同有关部门建立旅游统计制度。

第二十六条 旅游管理部门应当与有关部门共同做好假日旅游的下列管理和服务工作:(一)建立发布旅游信息统计预报系统;

(二)制定重点旅游景区、景点分流预案,及时进行疏导;

(三)加强运输市场管理,保障客运安全和道路畅通;

(四)加强旅游安全管理,防止发生重大安全事故;

(五)建立健全紧急救援系统,及时开展救援工作。

第二十七条 旅游者合法权益受到侵害时,可以选择下列方式解决;
(一)与旅游经营者协商解决;

(二)向旅游管理等有关部门或者消费者协会投诉;

(三)依据仲裁协议申请仲裁机构仲裁;

(四)依法向人民法院提起诉讼。

第二十八条 旅游管理部门应当建立健全旅游投诉受理制度,设立并公布投诉电话,及时受理旅游者的投诉。

旅游管理部门接到旅游者的投诉,应当在七日内作出是否受理的决定。决定不予受理的,应当书面告知投诉人不予受理的理由;决定受理的,应当于三十日内处理完毕,并书面答复投诉人。

对应当由其他行政管理部门处理的投诉,旅游管理部门应当在五日内移交有关部门,有关部门应当在接到投诉之日起三十日内将处理结果书面答复投诉人,并书面告知旅游管理部门。
第五章 法律责任

第二十九条 旅游经营者违反本条例规定损害旅游者合法权益的,应当依法承担民事责任。

第三十条 违反本条例第十九条规定的,由旅游管理部门责令改正;擅自改变旅游线路或者串点、漏点的,可以处一千元以上一万元以下罚款。

第三十一条 违反本条例其他规定,由旅游等管理部门依照国家《旅行社管理条例》、《导游人员管理条例》和《江苏省旅游管理条例》有关规定给予处罚。

违反本条例规定,属于其他行政管理部门处罚的,由相关部门依照有关法律、法规和规章的规定给予处罚。
第三十二条 当事人对行政处罚决定不报的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三十三条 旅游管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六章 附 则

第三十四条 本条例自2002年3月1日起施行。

吉林省物业管理办法

吉林省人民政府


吉政令第203号


    《吉林省物业管理办法》已经2009年2月2日省政府第2次常务会议讨论通过,现予公布,自2009年5月1日起实施。
省 长 

二○○九年二月二十七日

吉林省物业管理办法

第一章 总  则
  第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

  第二条 本省行政区域内物业管理适用本办法。

  本办法所称物业管理,是指业主共同组织自行管理或者通过选聘物业服务企业、其他管理人,由业主和物业服务企业、其他管理人按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。

  第三条 物业的使用、服务及管理应当遵守法律、法规和规章的规定,不得损害公共利益和他人的合法权益,遵循公开公平、诚实信用、服务规范的原则。

  第四条 鼓励物业管理采用新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

  第五条 新建成的居住小区应当实行物业管理,原有的居住小区、非住宅房屋应当逐步实行物业管理。

  第六条 县级以上人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理,具体工作可以委托物业管理机构负责。

  县级以上人民政府与物业管理活动有关的其他部门,在各自的职责范围内,依法做好与物业管理相关的工作。

  第七条 鼓励业主通过委托或者聘用物业职业代理机构或者代理人行使物权,维护自身权益。物业职业代理机构从业人员或者代理人应当具备法律、财务、工程、管理等相关专业知识,具有良好的职业道德和社会责任感。

  第八条 鼓励物业服务企业或者其他管理人参加行业协会。行业协会应当加强行业自律和行业培训,建立行业服务、协调、激励和惩戒机制,促进物业服务行业科学、规范、健康发展。

  第二章 业主、业主大会、业主委员会

  第九条 物业管理区域内的房屋所有权人为业主(含未办理房屋权属证书的合法买受人)。

  在物业管理区域内,一人拥有多处房屋所有权或者多人拥有一处房屋所有权的,视为一个业主。

  第十条 物业管理区域内已出售或者交付使用的房屋建筑面积占物业管理区域内房屋总建筑面积50%以上,或者交付使用1年以上且入住业主人数超过30人的,应当成立业主大会,业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。符合前款规定条件的,由街道办事处或者乡、镇人民政府及时组织成立业主大会、业主委员会。

  物业管理区域内,业主人数少于30人的,或者业主一致不同意成立业主大会,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十一条 首次业主大会召开前,街道办事处或者乡、镇人民政府及社区居民委员会应当指导业主,成立业主大会筹备组(以下称筹备组),负责首次业主大会的筹备工作。

  筹备组成员由业主代表,街道办事处或者乡、镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处或者乡、镇人民政府代表担任。

  筹备组成员名单确定后,应当以书面形式在物业管理区域内的显著位置公告。

  第十二条 筹备组负责以下工作:

  (一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式(书面或者集体会议)和内容;

  (二)确认业主身份、专有部分面积及在首次业主大会上的投票权;

  (三)拟定业主委员会候选人推荐办法并组织推荐候选人;

  (四)拟定《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》;

  (五)其他准备工作。筹备组应当将本条前款所列事项,在首次业主大会召开的30日前在物业管理区域内的显著位置公告。

  第十三条 业主对业主身份、人数或者专有部分面积等问题向筹备组提出异议的,筹备组应当予以复核并将复核结果告知异议人。

  第十四条 业主大会、业主委员会的决定,在物业管理区域内对全体业主和物业使用人具有约束力。

  第十五条 业主可以书面委托代理人参加业主大会或者代表业主主张权利。

  第十六条 业主委员会成员由业主大会在业主中选举产生,成员人数为奇数,连选可以连任,因故离任的,由业主大会选举补充。

  第十七条 在新一届业主委员会选举产生后3日内,原业主委员会向新业主委员会移交相关资料。

  第十八条 业主大会可以根据实际情况确定业主委员会的工作经费和业主委员会成员的津贴。

  第十九条 业主大会、业主委员会应当接受县(市、区)人民政府房地产行政主管部门,街道办事处或者乡、镇人民政府和社区居民委员会的指导和监督。

  业主委员会认为物业服务企业或者其他管理人在物业管理活动中,损害业主合法权益的,可以代表业主依法维护权益。

  第二十条 业主大会、业主委员会做出的决定,应当符合法律、法规和规章的规定,并进行公告。

  业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,或者从事其他与物业管理无关的活动。

  第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内将物业管理区域名称和业主委员会成员名单向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门和街道办事处或者乡、镇人民政府备案。

  第二十二条 业主委员会备案的事项发生变更的,应当自变更之日起10日内办理变更备案。

  第二十三条 物业服务企业或者其他管理人的成员在其管理的区域内居住的,不能作为该物业管理区域业主委员会成员。

  第二十四条 管理规约经业主大会通过后,由业主委员会在物业管理区域内的显著位置公告。

  第二十五条 业主委员会成员有下列情况之一的,终止其资格:(一)丧失履行职责能力的;(二)无故连续缺席业主委员会会议3次以上的;(三)提出辞职的;(四)不再是本物业管理区域业主的;(五)违章搭建的;(六)无正当理由拒付物业服务费的;(七)不按规定或者《管理规约》交存物业专项维修资金的;(八)业主大会决定需要终止业主委员会成员资格的其他情形。

  决定终止业主委员会成员资格的程序由业主大会议事规则规定。

  第二十六条 业主委员会有下列情况之一的,由街道办事处或者乡、镇人民政府组织召开业主大会,可以重新选举业主委员会:(一)集体以书面形式提出辞职的;(二)委员人数不足半数的;(三)长期不履行职责的。

  第二十七条 业主委员会召开会议,应当由业主委员会主任召集和主持,业主委员会主任因故不能履行职责的,由业主委员会副主任召集和主持;业主委员会主任或者副主任无正当理由不召集和主持业主委员会会议的,由所在地街道办事处或者乡、镇人民政府指定一名业主委员会成员召集和主持。

  业主委员会成员不得委托他人出席业主委员会会议。

  业主委员会会议应当有超过半数委员出席,并可邀请物业所在地社区居民委员会派员列席。

  第三章 前期物业管理

  第二十八条 建设单位选聘前期物业服务企业或者其他管理人实施前期物业管理的,应当与其签订前期物业服务合同,并在申请房屋预、销售许可证时,向县(市、区)人民政府房地产行政主管部门提交。

  第二十九条 建设单位在销售物业之前,应当制定业主临时管理规约,并向物业买受人明示。

  成立业主大会并制定管理规约时,业主临时管理规约同时失效。

  第三十条 建设单位在建设工程竣工时,应将国家规定的相关资料报县(市、区)房地产行政主管部门备案。

  第三十一条 物业服务企业或者其他管理人承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  物业共用部位、共用设施设备查验接收的具体办法,由省建设行政主管部门制定。

  第三十二条 在居住小区详细规划中,应当明确物业管理用房的具体位置、面积。物业管理用房的面积按物业管理区域建筑总面积的千分之四配置,不足一百平方米的按一百平方米配置。

  建设单位应当按照居住小区详细规划确定的位置和面积建设物业管理用房。

  物业管理用房应当是可以独立使用的房屋(不含地下室)。物业管理用房产权为全体业主共同所有,未经业主大会同意,物业服务企业或者其他管理人不得改变其用途。

  物业服务企业或者其他管理人使用物业管理用房的,应当向所有人交纳使用费,其交费数额及给付方式在物业服务合同中约定。

  第三十三条 建设单位申请房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记,应当提交物业管理用房的位置、面积等相关材料。

  县级以上人民政府房地产行政主管部门在核发房屋预、销售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当对物业管理用房的位置、面积等同时进行登记。

  第四章 物业管理服务

  第三十四条 县(市、区)人民政府房地产行政主管部门,在街道办事处或者乡、镇人民政府的配合下,依照下列情况,划定物业管理区域:(一)独立的小区;(二)位置相邻可以统一管理的小区;(三)设施、设备相对独立的建筑物。

  第三十五条 选聘物业服务企业或者其他管理人的物业管理区域应当遵守以下规定:(一)成立一个业主大会、业主委员会;(二)选聘一个物业服务企业或者其他管理人实施物业管理;(三)订立一个管理规约;(四)业主和物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

  第三十六条 物业管理服务内容由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定,收费项目应当与服务内容一致。

  第三十七条 市(州)、县(市)人民政府房地产行政主管部门核发的物业服务企业资质证书,应当在核发后30日内向省建设行政主管部门备案。省建设行政主管部门应当自接到备案材料之日起10日内,将备案企业的资质、业绩、被投诉情况在省级网站公布。

  县级以上人民政府房地产行政主管部门应当建立并实行物业服务企业信用档案管理制度。

  第三十八条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当对物业服务企业或者其他管理人的成员进行物业管理法律及相关知识的培训。

  从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

  第三十九条 物业管理区域内业主共有的机动车停车场、停车位,应当优先提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用;收费、管理等事项,由业主大会决定。

  在物业管理区域内停放机动车辆,不得影响其他车辆和行人正常通行。

  第四十条 车主对车辆有保管要求的,由车主与物业服务企业或者其他管理人另行签订保管合同。

  第四十一条 业主、物业使用人应当按照城市规划行政主管部门批准或者房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自改变。确需改变房屋用途的,应当征得利害关系人同意,并依法办理有关手续。

  第四十二条 物业服务企业因故选择退出物业服务时,应当在退出前30日内用公告方式书面告知业主。

  第四十三条 业主大会因故不能召开,无人实施物业管理,严重影响业主生活的,物业所在地街道办事处或者乡、镇人民政府可依据本办法的规定组织业主自治;也可以在多数业主同意的前提下,临时委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理,费用由受益人承担。

  第四十四条 居民居住的物业管理区域公共照明及物业管理用房使用的水、电、气、热费按住宅价格收取。

  第四十五条 供水、供电、供气、供热等部门应当向物业管理区域内的最终用户收取费用。在向最终用户提供服务之前产生的损耗由经营单位承担。

  第五章 物业服务收费

  第四十六条 普通住宅物业服务收费实行政府指导价,其他住宅物业服务收费,由业主与物业服务企业或者其他管理人协商确定实行市场调节价或者政府指导价。非住宅物业服务收费实行市场调节价。

  第四十七条 物业服务收费实行市场调节价的,由业主与物业服务企业或者其他管理人在物业服务合同中约定价格。

  第四十八条 物业服务收费实行政府指导价的,有定价权的价格主管部门应当会同县级以上人民政府房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并及时公布。具体收费标准由业主与物业服务企业或者其他管理人在浮动幅度范围内,在物业服务合同中约定。

  第四十九条 物业服务企业或者其他管理人可以接受业主的委托提供物业服务合同以外的服务项目,服务收费实行市场调节价,但政府制定指导价格的除外。

  第五十条 业主办理入住手续后,应当承担其后发生的物业服务、采暖等相关费用。

  房屋具备入住、使用条件,建设单位应当向业主发出办理入住、使用手续的书面通知,业主应当在接到书面通知后30日内办理相关入住、使用手续。业主接到书面通知后无正当理由不办理入住、使用手续的,其入住时间以建设单位向业主发出办理入住、使用手续的书面通知时间为准。

  第五十一条 业主将物业出租、出借的,应当及时告知物业服务企业或者其他管理人,物业服务费用由物业使用人交纳或者代为交纳,业主负连带责任。

  物业出售或者更名的,应当与物业服务企业或者其他管理人结清物业服务费用。

  第六章 物业使用与维护

  第五十二条 单项工程质量验收合格,能满足基本入住、使用条件的住宅,方可入住。

  第五十三条 在物业管理区域内,禁止从事下列活动:(一)擅自变动建筑主体和承重结构;(二)占用共用部位和消防通道,损坏共用设施设备;(三)擅自改变共用部位,共用设施设备的用途;(四)擅自搭建建筑物、构筑物;(五)未经利害关系人和物业服务企业或者其他管理人同意设置营业摊点;(六)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品;(七)排放污染物、有毒有害物质或者产生超标准噪声;(八)侵占、毁坏绿地、树木和绿化设施;(九)违反规定饲养家禽、宠物;(十)倾倒垃圾、污水或者抛掷杂物;(十一)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

  有前款规定行为的,物业服务企业或者其他管理人应当及时制止;当事人拒不纠正的,物业服务企业或者其他管理人和利害关系人可以书面告知有关行政管理部门。有关行政管理部门应当及时予以处理。

  第五十四条 供水、供电、供气、供热、排水经营单位,应当按以下规定负责物业管理区域内相关设施设备(业主自行增加的设施设备除外)的维修、养护和更新:(一)业主终端计量水表及以外的供水设施设备;(二)业主终端计量电表及以外的供电设施设备(集中设表的,为用户户外的供电设施设备);(三)业主燃气用具、连接燃气用具胶管以外的燃气设施设备;(四)业主户外分户阀及以外的供热设施设备;(五)业主楼外排水井及以外的排水设施设备。

  第五十五条 未封闭的物业管理区域内的环境卫生,由环卫部门负责。封闭的物业管理区域内的环境卫生,由物业服务企业或者其他管理人负责,垃圾清运由环卫部门负责。

  第五十六条 物业服务企业或者其他管理人受供水、供电、供气、供热、排水等经营单位委托,维修、养护相关设施设备以及代收有关费用的,委托人应当支付相关费用。

  第五十七条 城市供水经营单位应当保证物业管理区域内给水管网与城市供水管网接口处供水压力达到国家规定标准;达不到国家规定标准,需进行二次供水的,不得收取二次供水费用。

  供水经营单位供水压力达到国家规定标准,仍需进行二次供水,供水经营单位收取二次供水费的,由其承担二次供水责任;供水经营单位未收取二次供水费的,由业主承担二次供水责任。

  第七章 物业专项维修资金

  第五十八条 物业专项维修资金的交存、使用、管理工作由县级以上人民政府房地产行政主管部门负责。

  第五十九条 物业专项维修资金应当在银行专户存储,按楼建账、按户核算。

  物业专项维修资金专项用于物业管理区域内房屋保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

  第六十条 物业专项维修资金的交存标准由县级以上人民政府房地产行政主管部门在国家规定的范围内,经测算后,予以公布。

  第六十一条 物业专项维修资金自存入银行专户之日起按规定计算利息,利息转作物业专项维修资金滚存使用,本息每年转存一次。

  第六十二条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当定期公示物业专项维修资金的收支和使用情况,建立物业专项维修资金查询系统,实行一户一卡制,接受业主对物业专项维修资金收支和使用情况的查询。

  第六十三条 业主转让物业时,交易双方对物业专项维修资金有约定的,从其约定;没有约定的,物业专项维修资金剩余部分直接过户给物业买受人。

  第六十四条 物业灭失的,物业专项维修资金的剩余部分应当返还业主。

  第六十五条 物业专项维修资金实行分级审计制度。设区城市人民政府房地产行政主管部门管理的物业专项维修资金由省审计部门负责审计,县(市)人民政府房地产行政主管部门管理的物业专项维修资金由所在市(州)审计部门负责审计。

  审计结果应当向社会公布。

  第八章 投诉与法律责任

  第六十六条 业主与物业服务企业或者其他管理人对物业管理服务发生下列纠纷,可以向县级以上人民政府房地产行政主管部门投诉:(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备用途的;(二)损坏、隐匿、销毁应当移交资料的;(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;(四)擅自改变物业管理用房用途的;(五)擅自处分属于业主的物业共用部位、共有设施设备所有权或者使用权的;(六)未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务或者支付物业服务费的;(七)物业服务企业或者其他管理人将一个物业管理区域的全部物业另行委托给他人管理的;(八)其他与物业管理服务有关的纠纷。

  第六十七条 下列事项的投诉不予受理:(一)投诉请求不明确的;(二)投诉人与被投诉人已达成协议的;(三)有关行政管理部门或者人民法院已经受理的;(四)不符合法律、法规、规章规定的。

  第六十八条 县级以上人民政府房地产行政主管部门受理业主、物业服务企业或者其他管理人投诉的,应当在10日内做出处理,对当事人确有违法不当行为的,应当责令改正,对涉及财产纠纷和人身损害赔偿的,应当进行调解,调解不成的,当事人可以通过仲裁或者诉讼方式解决。

  第六十九条 县级以上人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门及其工作人员,不依法履行监督管理职责、滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,由其所在单位、上级机关或者有关主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

  第九章 附  则

  第七十条 本办法自2009年5月1日起施行。